ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG CÓ BẮT BUỘC TỪ 2025?

Từ ngày 01/01/2025, Luật Đất đai mới chính thức có hiệu lực, chấm dứt cơ chế khung giá đất và thay thế bằng giá đất theo thị trường. Đây là bước ngoặt lớn, tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân và doanh nghiệp trong mua bán, chuyển nhượng, vay vốn, bồi thường hay tính thuế đất.

Vậy định giá đất theo thị trường là gì, có bắt buộc không và áp dụng ra sao? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết và gợi ý giải pháp tối ưu từ SunValue – đơn vị thẩm định giá đất uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Định giá đất theo giá thị trường là gì?

Định giá đất theo giá thị trường là quá trình xác định giá trị quyền sử dụng đất dựa trên giao dịch thực tế trên thị trường tại cùng khu vực, thời điểm, điều kiện tương đồng. Đây là cơ sở thay thế cho khung giá đất cứng nhắc trước đây, giúp đảm bảo tính minh bạch, phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản.

Theo Luật Đất đai 2025, giá đất phải được xác định dựa trên nguyên tắc thị trường, tức là phản ánh mức giá mà người mua sẵn sàng trả và người bán chấp nhận. Điều này tạo ra bước tiến quan trọng trong công tác quản lý, giúp:

• Bảo vệ quyền lợi người dân khi đền bù đất theo giá thị trường.

• Doanh nghiệp thuận lợi hơn khi tính thuế, chuyển nhượng, thế chấp.

• Nhà nước quản lý tài nguyên đất minh bạch, tránh thất thu ngân sách.

Khái niệm này không chỉ liên quan đến giá mua bán thực tế, mà còn gắn liền với các hoạt động bồi thường, thu hồi đất, áp dụng bảng giá đất theo giá thị trường và xác định nghĩa vụ tài chính trong các giao dịch bất động sản.

Tại sao cần định giá đất theo giá thị trường?

Việc định giá theo cơ chế thị trường mang lại lợi ích lớn cho cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân:

• Đảm bảo công bằng khi bồi thường: Trước đây, khi áp dụng khung giá đất thấp, người dân bị thiệt thòi trong các dự án thu hồi đất. Nay, với đền bù đất nông nghiệp theo giá thị trường, giá trị được xác định công bằng, minh bạch.

• Hỗ trợ giao dịch minh bạch: Các bên trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hay thế chấp sẽ có căn cứ xác định giá trị chính xác, tránh rủi ro tranh chấp.

• Tăng hiệu quả đầu tư: Doanh nghiệp cần phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường để tính toán chi phí đầu tư, lợi nhuận kỳ vọng.

• Đồng bộ với chính sách thuế: Khi tính thuế đất theo giá thị trường, nghĩa vụ tài chính được phản ánh sát thực tế, tránh thất thu ngân sách.

• Hội nhập quốc tế: Áp dụng giá thị trường giúp Việt Nam tiếp cận chuẩn mực quốc tế về định giá bất động sản, nâng cao tính minh bạch.

Như vậy, định giá đất theo thị trường không chỉ là nhu cầu tất yếu mà còn là bước đi chiến lược để phát triển thị trường bất động sản bền vững.

Trước khi tiến hành định giá theo thị trường, bạn nên tham khảo thêm khung giá đất Nhà nước để có cái nhìn cân đối, tránh rủi ro về pháp lý và đảm bảo tính minh bạch.​

Định giá đất theo thị trường có bắt buộc từ 2025?

Có. Luật Đất đai 2024 quy định rõ: Từ 01/01/2025, tất cả các trường hợp tính thuế, lệ phí, bồi thường thu hồi đất, thế chấp vay vốn, góp vốn, mua bán chuyển nhượng,... đều phải áp dụng giá đất theo thị trường, thay vì bảng giá Nhà nước cũ.

Điều này đồng nghĩa, mọi giao dịch đất đai đều cần xác định giá trị đất theo thị trường, thông qua các phương pháp thẩm định chuyên nghiệp, được thực hiện bởi tổ chức chuyên môn.

Định giá đất theo thị trường khác gì bảng giá đất Nhà nước?

• Bảng giá đất cũ: ban hành theo chu kỳ 5 năm, thường thấp hơn nhiều lần so với thị trường.

• Giá đất thị trường: phản ánh ngay tại thời điểm giao dịch, do cơ quan thẩm định hoặc tổ chức có chức năng định giá xác định.

Sự khác biệt này giúp đảm bảo tính công bằng và hợp lý hơn, đặc biệt trong bồi thường giải phóng mặt bằng và tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng.

Định giá đất theo giá thị trường áp dụng trong những trường hợp nào?

Theo quy định, việc định giá đất theo thị trường sẽ được sử dụng trong các trường hợp:

• Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

• Tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất.

• Tính giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

• Xác định giá trị quyền sử dụng đất khi góp vốn, cổ phần hóa doanh nghiệp.

• Làm cơ sở cho vay vốn ngân hàng, thế chấp, bảo hiểm, mua bán, chuyển nhượng.

Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Hiện nay, các tổ chức thẩm định giá áp dụng nhiều phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, trong đó phổ biến nhất gồm:

• Phương pháp so sánh trực tiếp: Dựa trên giá giao dịch của các bất động sản tương đồng về vị trí, diện tích, mục đích sử dụng. Đây là cách được dùng nhiều nhất khi cần xác định bảng giá đất theo giá thị trường.

• Phương pháp thu nhập: Tính toán dựa trên khả năng sinh lợi từ đất trong tương lai. Ví dụ: đất thương mại, đất cho thuê mặt bằng.

• Phương pháp chi phí: Xác định giá trị đất dựa trên chi phí bỏ ra để tạo ra tài sản có chức năng tương tự.

• Phương pháp thặng dư: Thường áp dụng với dự án bất động sản, tính toán dựa trên giá bán kỳ vọng trừ đi chi phí đầu tư.

Mỗi phương pháp đều có ưu nhược điểm và cần kết hợp để đưa ra con số chính xác. Đặc biệt, trong bối cảnh bỏ khung giá đất xác định giá theo thị trường, việc áp dụng linh hoạt nhiều phương pháp là rất quan trọng để phản ánh sát thực tế.

Cách tính giá đất theo giá thị trường

Để người dân và doanh nghiệp dễ hiểu, có thể tóm gọn cách tính giá đất theo giá thị trường qua các bước:

1. Thu thập dữ liệu: Ghi nhận giá đất giao dịch thực tế tại khu vực tương đồng (vị trí, diện tích, mục đích sử dụng).

2. Phân tích so sánh: Lọc ra các yếu tố khác biệt như vị trí, hạ tầng, thời điểm giao dịch để điều chỉnh giá.

3. Áp dụng phương pháp định giá: Lựa chọn 1 hoặc nhiều phương pháp (so sánh, thu nhập, thặng dư) để tính toán.

4. Xác minh pháp lý: Đảm bảo giá trị đất phù hợp quy định pháp luật và có thể áp dụng trong các hồ sơ tài chính.

5. Lập báo cáo thẩm định giá: Cơ quan, doanh nghiệp định giá đưa ra kết quả chính thức, có giá trị pháp lý.

Ví dụ: Một lô đất 100m² tại khu vực A có giá giao dịch 50 triệu/m². Qua điều chỉnh so sánh về vị trí, hạ tầng, mức giá hợp lý có thể xác định 52 – 55 triệu/m². Đây chính là cơ sở để áp dụng cho đền bù đất theo giá thị trường hoặc tính thuế đất.

Khung giá đất mới theo giá thị trường – Cơ hội và thách thức

Việc bỏ khung giá đất và chuyển sang xác định giá theo thị trường mở ra cơ hội lớn:

• Người dân được đền bù đất theo giá thị trường hợp lý, đảm bảo quyền lợi.

• Doanh nghiệp có cơ sở rõ ràng để tính toán chi phí đầu tư.

• Nhà nước quản lý tài nguyên đất minh bạch, chống thất thoát.

Tuy nhiên, cũng có thách thức:

• Khó khăn trong việc thu thập dữ liệu thị trường minh bạch.

• Nguy cơ “thổi giá”, tạo mặt bằng giá ảo nếu không kiểm soát tốt.

• Đòi hỏi năng lực chuyên môn cao từ các đơn vị thẩm định.

Do đó, vai trò của các tổ chức chuyên nghiệp như SunValue trở nên quan trọng. Với kinh nghiệm trên 23 năm, SunValue có hệ thống dữ liệu giá đất phong phú, đội ngũ chuyên gia thẩm định được cấp phép, giúp khách hàng an tâm khi cần định giá đất theo thị trường.

SunValue – Giải pháp định giá đất theo giá thị trường chuẩn xác

Không ít người khi giao dịch bất động sản đã rơi vào cảnh “mua hớ – bán lỗ” chỉ vì thiếu một con số định giá chính xác. Giá đất trên thị trường biến động từng ngày, nếu chỉ dựa vào tin đồn hay cảm tính, bạn rất dễ chịu thiệt, từ việc bị ép giá khi bán cho đến trả quá cao khi mua. Thậm chí, trong các thủ tục vay vốn ngân hàng, kê khai thuế hay đền bù giải phóng mặt bằng, một mức giá thiếu căn cứ có thể khiến bạn mất đi quyền lợi chính đáng.

Đó là lý do định giá đất theo giá thị trường trở thành bước không thể thiếu trước mọi quyết định. Với kinh nghiệm hơn 23 năm, SunValue mang đến dịch vụ thẩm định giá đất toàn diện, đáp ứng hầu hết nhu cầu thực tế:

• Định giá đất để vay vốn ngân hàng – đảm bảo hồ sơ tài chính minh bạch, nhanh chóng được phê duyệt.

• Định giá đất phục vụ mua bán, chuyển nhượng – giúp thương lượng công bằng, đúng giá trị thị trường.

• Định giá đất để tính thuế, kê khai tài chính – hỗ trợ làm việc hiệu quả với cơ quan nhà nước.

• Định giá đất trong bồi thường đất, giải phóng mặt bằng – xác định mức đền bù hợp lý, bảo vệ quyền lợi đôi bên.

• Định giá đất cho mục đích tranh chấp đất đai, tố tụng – mang đến báo cáo có giá trị pháp lý, được công nhận rộng rãi.

Mỗi báo cáo của SunValue đều dựa trên nguyên tắc thị trường, áp dụng các phương pháp khoa học để phản ánh đúng giá trị thật tại thời điểm thẩm định. Đây chính là cơ sở giúp khách hàng tự tin thương lượng, ký kết giao dịch và bảo vệ quyền lợi của mình.

⋙ Đừng để rủi ro từ việc ước lượng cảm tính làm mất cơ hội và tiền bạc của bạn. Hãy để SunValue đồng hành, mang đến giải pháp định giá đất theo giá thị trường chuẩn xác – minh bạch – đáng tin cậy.

Tập đoàn Thẩm định giá SunValue

• Địa chỉ: Hệ thống chi nhánh Thẩm định giá SunValue

• Hotline/Zalo: 081 519 8877

• Email: contact@sunvalue.vn

• Facebook: SunValue - Thẩm định giá hàng đầu Việt Nam

Kết luận

Việc bỏ khung giá đất và áp dụng định giá theo giá thị trường từ năm 2025 là bước tiến quan trọng để đảm bảo công bằng, minh bạch và hiệu quả trong quản lý đất đai. Đây cũng là cơ hội để người dân và doanh nghiệp bảo vệ quyền lợi, đồng thời giúp thị trường vận hành bền vững.

Liên hệ ngay SunValue để được tư vấn và nhận báo giá dịch vụ thẩm định giá đất theo giá thị trường nhanh chóng – chuẩn xác – đúng pháp luật.