Góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần xác định giá trị thế nào?

Góp đất có nhà xưởng thì xác định giá trị đất hay cả công trình?

Đây là tình huống doanh nghiệp cần làm rõ ngay từ đầu.

Ví dụ một khu sản xuất có:

Quyền sử dụng đất + Nhà xưởng + Kho bãi + Công trình phụ trợ + Máy móc thiết bị.

Nếu các bên chỉ thỏa thuận chung là “góp nhà máy” hoặc “góp khu đất”, phạm vi tài sản có thể bị hiểu khác nhau.

Tài sản góp vốn có thể chỉ gồm quyền sử dụng đất, hoặc bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tùy giao dịch và hồ sơ cụ thể.

Máy móc, thiết bị trong nhà xưởng cũng cần được nhận diện theo hồ sơ, quyền sở hữu và phạm vi tài sản, thay vì mặc nhiên cộng vào giá trị quyền sử dụng đất.

Do đó, trước khi hỏi “tài sản trị giá bao nhiêu?”, các bên nên trả lời: Chính xác tài sản nào đang được đưa vào góp vốn?

Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn được xác định thế nào?

Một cách tính dễ gặp là: Diện tích × giá đất tham khảo = giá trị góp vốn.

Cách tiếp cận này có thể quá đơn giản đối với một giao dịch góp vốn thực tế.

Tương tự, giá rao bán của các khu đất xung quanh chỉ là nguồn thông tin tham khảo và không mặc nhiên trở thành giá trị của tài sản cần xác định.

Khi thực hiện thẩm định giá, đối tượng tài sản, mục đích và thời điểm thẩm định cần được xác định rõ. Thông tin về tài sản và thị trường được thu thập, phân tích theo pháp luật về giá và hệ thống Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

Đối với đất sản xuất kinh doanh, bất động sản thương mại hoặc đất có nhà xưởng, phạm vi quyền và các tài sản gắn liền càng cần được nhận diện cụ thể.

Khi nào các bên dễ tranh luận về giá trị đất góp vốn?

Một số tình huống thực tế có thể làm phát sinh khác biệt về quan điểm giá trị:

• Một bên góp đất, một bên góp tiền: chủ đất có kỳ vọng về giá trị tài sản, trong khi bên góp tiền cần cơ sở để xem xét giá trị được đưa vào phương án hợp tác.

• Đất đã có nhà xưởng: các bên có thể chưa thống nhất đang xác định riêng quyền sử dụng đất hay toàn bộ đất và công trình.

• Sử dụng giá mua từ nhiều năm trước: mức giá từng mua tài sản không mặc nhiên phản ánh giá trị tại thời điểm góp vốn hiện tại.

• Dựa chủ yếu vào giá rao bán: hai khu đất gần nhau vẫn có thể khác về đặc điểm, hiện trạng, quyền sử dụng và điều kiện giao dịch.

• Nhiều cổ đông hoặc nhà đầu tư cùng tham gia: giá trị tài sản có thể liên quan trực tiếp đến việc xem xét tỷ lệ vốn và lợi ích kinh tế của các bên.

Trong những trường hợp này, kết quả thẩm định giá độc lập có thể cung cấp thêm một cơ sở để các bên xem xét và thương lượng.

Định giá tài sản góp vốn có bắt buộc thuê doanh nghiệp thẩm định giá?

Không phải mọi trường hợp đều bắt buộc.

Theo Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020, tài sản góp vốn không phải Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi hoặc vàng phải được định giá và thể hiện thành Đồng Việt Nam. Luật quy định cơ chế định giá bởi các chủ thể liên quan hoặc thông qua tổ chức thẩm định giá tùy trường hợp.

Do đó cần phân biệt:

• Định giá tài sản góp vốn → thực hiện theo pháp luật doanh nghiệp.

• Thẩm định giá → hoạt động chuyên môn thực hiện theo pháp luật về giá và Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

Việc thuê doanh nghiệp thẩm định giá có thể phù hợp khi các bên cần thêm cơ sở độc lập về giá trị, đặc biệt với tài sản lớn, bất động sản phức tạp hoặc giao dịch có nhiều chủ thể tham gia.

Có chứng thư thẩm định thì lấy luôn giá trị đó làm vốn góp được không?