Nên thẩm định quyền sử dụng đất trong những trường hợp nào?

Quyền sử dụng đất có thể liên quan đến nhiều quyết định về tài sản, từ mua bán bất động sản, thế chấp vay vốn đến góp vốn, đầu tư, đấu giá hoặc xử lý nợ. Tùy mục đích, đối tượng sử dụng kết quả và phạm vi tài sản cần xem xét cũng có sự khác biệt.

Vì vậy, thẩm định quyền sử dụng đất không chỉ phục vụ một nhóm khách hàng hay một loại giao dịch. Cá nhân có thể cần thẩm định trước khi mua bán hoặc vay vốn; nhà đầu tư cần thêm cơ sở xem xét tài sản; doanh nghiệp có thể sử dụng kết quả cho hoạt động góp vốn, quản trị tài sản; ngân hàng và các tổ chức có thể phát sinh nhu cầu trong hoạt động tín dụng, xử lý nợ.

Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ những trường hợp thường gặp và vai trò của thẩm định trong từng nhu cầu cụ thể.

Thẩm định quyền sử dụng đất nhằm mục đích gì?

Theo Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Trong thực tế, việc thực hiện các giao dịch hoặc quyết định liên quan đến quyền sử dụng đất có thể làm phát sinh nhu cầu xác định giá trị tài sản.

Một quyền sử dụng đất có thể được thẩm định để phục vụ nhiều mục đích như:

• Mua bán, chuyển nhượng bất động sản;

• Thế chấp phục vụ vay vốn;

• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

• Xem xét cơ hội đầu tư;

• Phục vụ đấu giá trong trường hợp phù hợp;

• Xử lý nợ và tài sản bảo đảm;

• Quản trị tài sản của cá nhân, doanh nghiệp hoặc tổ chức.

Điểm quan trọng là mục đích thẩm định cần được xác định ngay từ đầu, bởi kết quả được lập cho một mục đích và thời điểm cụ thể không nên mặc nhiên sử dụng cho mọi giao dịch khác.

1. Thẩm định quyền sử dụng đất khi mua bán, chuyển nhượng

Khi mua bán đất, người mua và người bán thường tiếp cận tài sản từ hai góc nhìn khác nhau. Bên bán có mức giá kỳ vọng, trong khi bên mua cần cân nhắc mức giá phù hợp trước khi đưa ra quyết định.

Trong trường hợp này, thẩm định có thể cung cấp thêm cơ sở về giá trị tài sản tại thời điểm xác định, hỗ trợ các bên tham khảo trong quá trình thương lượng và giao dịch.

Nhu cầu này đặc biệt đáng cân nhắc đối với bất động sản có giá trị lớn hoặc khi thông tin giá trên thị trường có mức chênh lệch đáng kể.

Tuy nhiên, thẩm định giá không thay thế hoạt động kiểm tra pháp lý, quy hoạch hoặc các bước thẩm tra cần thiết trước khi mua bất động sản.

Xem thêm: Thẩm định giá trong giao dịch bất động sản.

2. Thẩm định quyền sử dụng đất khi thế chấp vay ngân hàng

Cá nhân và doanh nghiệp có thể sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm cho khoản vay khi đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật và yêu cầu của tổ chức tín dụng.

Trong quá trình này, giá trị tài sản bảo đảm là một trong những thông tin có thể được xem xét để phục vụ hoạt động cấp tín dụng và quản trị tài sản bảo đảm.

Nhu cầu thẩm định có thể phát sinh khi cá nhân vay vốn bằng bất động sản hoặc doanh nghiệp sử dụng đất, nhà xưởng và các bất động sản khác để bảo đảm nghĩa vụ tài chính.

Cần lưu ý rằng giá trị thẩm định không đồng nghĩa với số tiền chắc chắn được vay. Quyết định cấp tín dụng còn phụ thuộc vào khả năng trả nợ, chính sách của tổ chức tín dụng, mục đích sử dụng vốn và các điều kiện liên quan.

Xem thêm: Thẩm định bất động sản phục vụ vay vốn ngân hàng

3. Thẩm định quyền sử dụng đất khi góp vốn

Quyền sử dụng đất có thể được sử dụng để góp vốn khi đáp ứng các điều kiện pháp luật tương ứng. Đây là nhu cầu có thể xuất hiện khi thành lập doanh nghiệp, tăng vốn hoặc thực hiện một số hoạt động hợp tác, đầu tư.

Trong trường hợp đó, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất giúp các bên có thêm cơ sở xem xét giá trị tài sản đưa vào góp vốn.

Nếu trên đất có nhà xưởng, công trình hoặc tài sản khác, cần xác định rõ tài sản góp vốn và phạm vi cần thẩm định. Điều này giúp hạn chế việc nhầm lẫn giữa giá trị của quyền sử dụng đất với giá trị của toàn bộ bất động sản.

Các vấn đề về điều kiện góp vốn, xác định phạm vi tài sản và giá trị góp vốn cần được xem xét cụ thể theo từng trường hợp.

Xem thêm: Góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần xác định giá trị thế nào?

4. Thẩm định quyền sử dụng đất trước khi đầu tư

Nhà đầu tư bất động sản thường phải cân nhắc nhiều yếu tố trước khi quyết định xuống vốn. Trong đó, mức giá mà bên bán đưa ra mới chỉ là một nguồn thông tin.

Thẩm định quyền sử dụng đất có thể bổ sung cơ sở về giá trị tài sản tại thời điểm thẩm định, từ đó hỗ trợ nhà đầu tư xem xét mức giá đề nghị trong tổng thể phương án đầu tư.

Việc này có thể hữu ích đối với cá nhân mua bất động sản đầu tư, doanh nghiệp tìm kiếm quỹ đất hoặc nhà đầu tư xem xét các tài sản có giá trị lớn.

Tuy nhiên, kết quả thẩm định giá chỉ là một phần của quá trình ra quyết định. Các vấn đề về pháp lý, quy hoạch, khả năng khai thác và hiệu quả đầu tư vẫn cần được phân tích riêng.

Xem thêm: Thẩm định quyền sử dụng đất trước khi đầu tư giúp kiểm soát rủi ro gì?

5. Thẩm định quyền sử dụng đất phục vụ đấu giá

Nhu cầu xác định giá trị có thể xuất hiện trong một số hoạt động đấu giá liên quan đến quyền sử dụng đất và bất động sản.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai với đấu giá tài sản trong các trường hợp như xử lý tài sản bảo đảm, thi hành án hoặc xử lý tài sản khác.

Căn cứ xác định giá, chủ thể thực hiện và trình tự áp dụng có thể khác nhau tùy từng trường hợp. Vì vậy, không nên mặc định mọi hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đều sử dụng một cơ chế thẩm định giá giống nhau.

Trước khi thực hiện, cần xác định chính xác loại tài sản, mục đích sử dụng kết quả và quy định pháp luật áp dụng.

Xem thêm: Đấu giá quyền sử dụng đất cần thẩm định giá khi nào?

6. Thẩm định quyền sử dụng đất khi xử lý nợ

Quyền sử dụng đất và bất động sản thường được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay. Khi phát sinh nợ cần xử lý, việc xác định giá trị tài sản có thể trở thành một phần trong quá trình xem xét phương án xử lý.

Nhu cầu này có thể liên quan đến ngân hàng, đơn vị quản lý nợ, doanh nghiệp, chủ nợ, nhà đầu tư hoặc các chủ thể khác có liên quan đến khoản nợ và tài sản bảo đảm.

Đối với tài sản gồm cả quyền sử dụng đất và công trình gắn liền với đất, phạm vi tài sản cần được xác định rõ trước khi thẩm định.

Các vấn đề chuyên sâu về xử lý khoản nợ, tài sản bảo đảm, chuyển nhượng hoặc đấu giá nên được xem xét theo từng hồ sơ cụ thể.

Xem thêm: Thẩm định giá xử lý nợ và tài sản bảo đảm.

7. Thẩm định quyền sử dụng đất phục vụ quản trị tài sản

Không phải mọi nhu cầu thẩm định đều xuất phát từ một giao dịch sắp diễn ra.

Doanh nghiệp và tổ chức có thể sở hữu hoặc sử dụng nhiều bất động sản như đất sản xuất kinh doanh, văn phòng, nhà xưởng, kho bãi hoặc các tài sản gắn liền với đất. Trong một số trường hợp, nhu cầu cập nhật giá trị tài sản có thể phát sinh để phục vụ quản trị, tái cấu trúc, đầu tư hoặc những quyết định kinh doanh khác.

Đối với cá nhân sở hữu nhiều bất động sản, thông tin về giá trị tài sản cũng có thể hỗ trợ việc quản lý và xem xét các phương án tài chính phù hợp.

Do giá trị tài sản và điều kiện thị trường có thể thay đổi theo thời gian, kết quả thẩm định ở một thời điểm trước không nên mặc nhiên được sử dụng cho một mục đích mới mà không xem xét lại bối cảnh.

Cùng một quyền sử dụng đất có cần thẩm định lại không?

Có thể cần, tùy từng trường hợp.

Một quyền sử dụng đất có thể lần lượt được sử dụng cho nhiều mục đích: Mua bán → Vay vốn → Góp vốn → Đầu tư → Xử lý tài sản.

Trong khi đó, giá trị tài sản, điều kiện thị trường, hiện trạng và mục đích sử dụng kết quả có thể thay đổi.

Vì vậy, khi phát sinh một giao dịch hoặc nhu cầu mới, cần xem xét liệu kết quả thẩm định trước đó còn phù hợp về thời điểm, mục đích và phạm vi tài sản hay không.

Đây cũng là lý do khách hàng nên xác định rõ ngay từ đầu: tài sản nào cần thẩm định, thẩm định tại thời điểm nào và kết quả được sử dụng cho mục đích gì.

Ai có thể cần thẩm định quyền sử dụng đất?

Nhu cầu thẩm định quyền sử dụng đất không giới hạn ở người mua hoặc bán bất động sản mà có thể xuất hiện ở nhiều nhóm khách hàng:

• Cá nhân: mua bán, vay vốn, đầu tư hoặc quản lý tài sản;

• Nhà đầu tư: xem xét giá trị trước giao dịch hoặc quyết định đầu tư;

• Doanh nghiệp: góp vốn, vay vốn, quản trị và tái cấu trúc tài sản;

• Ngân hàng, tổ chức tín dụng: phục vụ các nhu cầu liên quan đến tài sản bảo đảm theo quy định và quy trình áp dụng;

• Tổ chức, đơn vị xử lý tài sản: phục vụ xử lý nợ, đấu giá hoặc các mục đích phù hợp khác.

Mỗi nhóm có mục tiêu sử dụng kết quả khác nhau. Vì vậy, phạm vi thẩm định cần được xác định theo yêu cầu thực tế thay vì áp dụng một cách giống nhau cho mọi trường hợp.

Dịch vụ thẩm định quyền sử dụng đất tại SunValue

SunValue cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản và quyền sử dụng đất phục vụ các nhu cầu như giao dịch, vay vốn, góp vốn, đầu tư, quản trị tài sản, xử lý nợ và các mục đích phù hợp khác.

Phạm vi tài sản có thể gồm đất ở, đất sản xuất kinh doanh, bất động sản thương mại, quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, nhà xưởng, kho bãi, công trình và các loại bất động sản khác tùy theo hồ sơ.

Trước khi thực hiện, mục đích thẩm định, đối tượng tài sản, thời điểm thẩm định và hồ sơ liên quan cần được xác định rõ. Điều này đặc biệt quan trọng với bất động sản gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Khách hàng có nhu cầu thẩm định quyền sử dụng đất có thể cung cấp thông tin cơ bản về tài sản và mục đích sử dụng kết quả để SunValue tư vấn phạm vi hồ sơ, thời gian và phương án thực hiện phù hợp.