Có cần tư vấn giá bất động sản trước khi mua bán không?

Bạn đang chuẩn bị mua hoặc bán một bất động sản nhưng không chắc mức giá đang được đưa ra có phù hợp với thị trường? Đây là tình huống thường gặp khi giá rao bán giữa các tài sản trong cùng khu vực có thể chênh lệch đáng kể, trong khi người mua và người bán lại khó tự xác định đâu là mức giá hợp lý để tiếp tục thương lượng.

Tư vấn giá bất động sản giúp cung cấp thêm cơ sở tham khảo trước khi giao dịch thông qua việc xem xét vị trí, diện tích, pháp lý, hiện trạng tài sản, khả năng khai thác và dữ liệu thị trường liên quan. Từ đó, người mua có thêm thông tin trước khi đặt cọc hoặc trả giá, còn người bán có cơ sở hơn khi xác định mức giá chào bán.

Tuy nhiên, không phải giao dịch nào cũng cần sử dụng dịch vụ tư vấn giá và kết quả tư vấn cũng không đồng nghĩa với Chứng thư thẩm định giá. Vì vậy, trước khi lựa chọn dịch vụ, cần xác định rõ mục đích sử dụng và mức độ thông tin mà giao dịch thực sự cần.

Tư vấn giá bất động sản là gì?

Tư vấn giá bất động sản là việc thu thập, đối chiếu và phân tích thông tin về tài sản và thị trường nhằm cung cấp cơ sở tham khảo về mức giá tại một thời điểm nhất định.

Tùy từng bất động sản, thông tin được xem xét có thể bao gồm:

• Vị trí và khả năng tiếp cận bất động sản.

• Diện tích, hình dạng và kích thước thửa đất.

• Loại đất, mục đích và thời hạn sử dụng.

• Đặc điểm công trình xây dựng trên đất.

• Tình trạng pháp lý và phạm vi quyền đối với tài sản.

• Hạ tầng và tiện ích khu vực.

• Khả năng khai thác hoặc tạo thu nhập.

• Giá chào bán và thông tin thị trường của các bất động sản tương đồng.

• Diễn biến cung – cầu tại thời điểm cần xem xét.

Do đó, tư vấn giá không đơn giản là lấy một mức giá bình quân trên internet rồi nhân với diện tích tài sản.

Một mức giá tham khảo có ý nghĩa hơn khi được đặt trong bối cảnh của đúng tài sản, đúng thời điểm và đúng mục đích cần sử dụng thông tin.

Có cần tư vấn giá bất động sản trước khi mua bán không?

Không phải mọi giao dịch bất động sản đều cần sử dụng dịch vụ tư vấn giá. Nếu tài sản có giá trị không lớn, thị trường có nhiều giao dịch tương đồng và người mua hoặc người bán đã có đầy đủ dữ liệu đáng tin cậy, việc tự tham khảo thị trường có thể đáp ứng nhu cầu ban đầu.

Ngược lại, tư vấn giá đáng cân nhắc khi:

• Giá trị giao dịch lớn.

• Giá chào bán và mức giá người mua dự kiến chênh lệch đáng kể.

• Tài sản khó tìm bất động sản tương đồng để so sánh.

• Thông tin giá trên thị trường thiếu thống nhất.

• Người mua chưa có nhiều kinh nghiệm tại khu vực.

• Tài sản có đặc điểm pháp lý, vị trí hoặc công trình tương đối phức tạp.

• Doanh nghiệp cần thêm dữ liệu trước khi mua, bán hoặc thuê bất động sản.

• Nhà đầu tư cần một cơ sở ban đầu trước khi phân tích hiệu quả đầu tư.

Điểm quan trọng là tư vấn giá không quyết định thay khách hàng nên mua hay bán. Thông tin về giá chỉ là một trong những dữ liệu cần xem xét cùng với pháp lý, nguồn vốn, khả năng khai thác, kế hoạch đầu tư và mức độ chấp nhận rủi ro.

Người mua bất động sản cần tư vấn giá khi nào?

Người mua thường nhìn thấy giá chào bán trước tiên. Tuy nhiên, giá chào bán phản ánh mức giá mà chủ sở hữu đang mong muốn và không mặc nhiên là mức giá giao dịch của thị trường.

Tư vấn giá có thể hữu ích trước khi người mua:

Chuẩn bị đặt cọc

Đặt cọc là thời điểm người mua bắt đầu đưa ra một cam kết tài chính cụ thể. Nếu chưa hiểu rõ mặt bằng giá, người mua có thể gặp khó khăn khi xác định mức giá nên tiếp tục thương lượng.

Việc tham khảo giá trước giai đoạn này giúp người mua có thêm dữ liệu để đánh giá tài sản thay vì chỉ dựa vào lời chào bán.

Đang thương lượng giá

Ví dụ, chủ sở hữu đề nghị 15 tỷ đồng nhưng người mua dự kiến khoảng 13 tỷ đồng.

Khoảng chênh lệch 2 tỷ đồng không thể giải quyết chỉ bằng việc mỗi bên đưa ra một mức giá mong muốn. Cần xem xét nguyên nhân tạo ra mức giá đó, bao gồm vị trí, diện tích, pháp lý, hiện trạng công trình và dữ liệu của các bất động sản có khả năng so sánh.

Từ đó, quá trình thương lượng có thêm cơ sở thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào cảm tính.

Mua bất động sản ở khu vực chưa quen thuộc

Giá nhà đất có thể khác nhau đáng kể giữa hai tuyến đường hoặc thậm chí giữa các đoạn khác nhau trên cùng một tuyến.

Người mua từ khu vực khác thường khó nhận biết đầy đủ những khác biệt này nếu chỉ xem tin đăng.

Trong trường hợp đó, dữ liệu thị trường được sàng lọc có thể giúp người mua hiểu rõ hơn mặt bằng giá tại khu vực đang quan tâm.

Người bán có cần tư vấn giá bất động sản không?

Người bán cũng có thể gặp rủi ro nếu xác định giá chỉ dựa trên kỳ vọng cá nhân.

Đặt giá quá cao có thể khiến tài sản tồn tại trên thị trường lâu, khó tiếp cận người mua phù hợp.

Ngược lại, đặt giá quá thấp có thể làm giảm lợi ích của chủ sở hữu, đặc biệt với tài sản có vị trí hoặc khả năng khai thác tốt.

Tư vấn giá có thể cung cấp thêm cơ sở để người bán xem xét:

• Mặt bằng giá tại khu vực.

• Các tài sản đang cạnh tranh trên thị trường.

• Điểm mạnh và hạn chế của bất động sản.

• Những đặc điểm có khả năng tạo chênh lệch giá.

• Khoảng giá cần tiếp tục phân tích trước khi đưa ra quyết định.

Điều này đặc biệt đáng lưu ý với nhà phố, đất có vị trí đặc thù, bất động sản thương mại, kho xưởng hoặc tài sản có giá trị lớn.

Tư vấn giá bất động sản giúp gì trước khi giao dịch?

Lợi ích quan trọng nhất không phải là tìm ra một con số “thấp nhất để mua” hoặc “cao nhất để bán”.

Giá trị của việc tư vấn nằm ở việc giúp khách hàng hiểu cơ sở hình thành mức giá.

Có thêm dữ liệu để tham khảo giá

Thay vì chỉ nhìn vào một vài tin đăng, khách hàng có thể xem xét nhiều nguồn thông tin và mức độ tương đồng của từng tài sản.

Hiểu nguyên nhân chênh lệch giá

Hai bất động sản có cùng diện tích không có nghĩa phải có cùng mức giá.

Khoảng chênh lệch có thể xuất phát từ:

• Vị trí.

• Mặt tiền.

• Chiều rộng đường.

• Hình dạng thửa đất.

• Mục đích sử dụng.

• Đặc điểm pháp lý.

• Công trình xây dựng.

• Khả năng khai thác.

• Điều kiện thị trường.

Hiểu được nguyên nhân này quan trọng hơn việc chỉ biết hai mức giá khác nhau.

Có thêm cơ sở khi đàm phán

Khi đã hiểu mặt bằng thị trường và đặc điểm của tài sản, người mua hoặc người bán có thể bước vào quá trình thương lượng với nhiều thông tin hơn.

Tuy nhiên, mức giá giao dịch cuối cùng vẫn do các bên quyết định và còn phụ thuộc vào nhu cầu, thời điểm, điều kiện thanh toán cùng nhiều yếu tố khác.

Những yếu tố nào ảnh hưởng đến giá bất động sản?

Đây cũng là lý do không nên xác định giá bất động sản chỉ bằng một công thức đơn giản theo đồng/m².

Vị trí bất động sản

Vị trí có thể ảnh hưởng đáng kể đến khả năng tiếp cận, sử dụng và khai thác tài sản.

Khi xem xét vị trí cần phân biệt:

• Bất động sản mặt tiền hay trong hẻm.

• Đường lớn hay đường nội bộ.

• Khả năng tiếp cận bằng phương tiện.

• Khoảng cách đến khu dân cư và tiện ích.

• Mức độ phát triển của khu vực.

• Khả năng kết nối giao thông.

Hai tài sản cách nhau không xa vẫn có thể có mức giá khác biệt nếu điều kiện vị trí khác nhau.

Diện tích và đặc điểm thửa đất

Ngoài tổng diện tích, cần xem xét:

• Chiều ngang.

• Chiều sâu.

• Hình dạng.

• Địa hình.

• Khả năng xây dựng hoặc khai thác thực tế.

Một thửa đất vuông vức và thuận lợi cho sử dụng có thể có đặc điểm thị trường khác với một thửa đất méo hoặc có mặt tiền hẹp.

Tình trạng pháp lý

Tình trạng pháp lý ảnh hưởng đến quyền, khả năng sử dụng và giao dịch bất động sản.

Tùy tài sản, cần kiểm tra các thông tin như:

• Quyền sử dụng đất.

• Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

• Mục đích sử dụng đất.

• Thời hạn sử dụng.

• Hình thức sử dụng.

• Những hạn chế liên quan đến tài sản nếu có.

Do đó, không nên mặc định hai bất động sản có cùng vị trí và diện tích sẽ có mức giá tương đương.

Công trình trên đất

Đối với nhà ở, biệt thự, nhà phố, kho xưởng hoặc tài sản thương mại, ngoài đất còn có công trình gắn liền với đất.

Cần xem xét:

• Loại công trình.

• Diện tích xây dựng.

• Diện tích sử dụng.

• Kết cấu.

• Thời gian đã sử dụng.

• Hiện trạng công trình.

• Khả năng tiếp tục khai thác.

Vì vậy, lấy tổng giá bán của một căn nhà chia cho diện tích đất rồi xem kết quả là “giá đất” có thể dẫn đến nhận định thiếu chính xác.

Vì sao không nên chỉ xem giá rao bán trên internet?

Tin đăng bất động sản là nguồn dữ liệu dễ tiếp cận, nhưng cần hiểu đúng giá trị của nguồn thông tin này.

Giá rao bán không đồng nghĩa với giá đã giao dịch.

Một bất động sản có thể được rao ở mức cao để dành khoảng thương lượng. Tin đăng cũng có thể đã xuất hiện trong thời gian dài nhưng chưa phát sinh giao dịch.

Ngoài ra còn có các vấn đề như:

• Tin đăng trùng lặp.

• Vị trí mô tả chưa chính xác.

• Thiếu thông tin pháp lý.

• Không thể hiện đầy đủ hiện trạng công trình.

• Tài sản không thực sự tương đồng.

• Thông tin chưa được cập nhật.

Do đó, một trong những bước quan trọng khi tư vấn giá bất động sản là sàng lọc dữ liệu thay vì lấy tất cả tin đăng làm cơ sở ngang nhau.

Khi tư vấn giá bất động sản cần chuẩn bị thông tin gì?

Không phải mọi trường hợp đều cần cùng một bộ tài liệu. Tuy nhiên, khách hàng nên cung cấp càng rõ thông tin cơ bản về tài sản càng tốt.

Thông tin về bất động sản

Có thể bao gồm:

• Địa chỉ hoặc vị trí tài sản.

• Diện tích đất.

• Diện tích xây dựng.

• Loại bất động sản.

• Hiện trạng sử dụng.

• Hình ảnh tài sản.

Thông tin pháp lý

Tùy từng trường hợp, có thể cần các giấy tờ thể hiện quyền đối với tài sản, mục đích và thời hạn sử dụng đất, thông tin công trình cùng những tài liệu có liên quan.

Mục đích cần tham khảo giá

Khách hàng nên xác định rõ nhu cầu là:

• Chuẩn bị mua.

• Chuẩn bị bán.

• Đàm phán.

• Đầu tư.

• Thuê hoặc cho thuê.

• Quản trị tài sản.

• Phục vụ quyết định nội bộ.

Việc xác định mục đích giúp phạm vi thông tin cần phân tích tập trung hơn.

Tư vấn giá và thẩm định giá bất động sản khác nhau thế nào?

Đây là nội dung cần phân biệt trước khi lựa chọn dịch vụ.

Nếu khách hàng chủ yếu cần tham khảo thông tin về giá trước khi mua, bán, thương lượng hoặc đưa ra quyết định ban đầu, có thể xem xét dịch vụ tư vấn giá phù hợp với nhu cầu.

Trong khi đó, hoạt động thẩm định giá có khuôn khổ pháp lý và nghiệp vụ riêng. Theo Luật Giá 2023, Báo cáo thẩm định giá và Chứng thư thẩm định giá được lập, ký, phê duyệt theo quy định và được sử dụng làm một trong những cơ sở để các bên có liên quan xem xét, quyết định hoặc phê duyệt giá tài sản.

Vì vậy, kết quả tư vấn giá không nên được xem là phương án thay thế Báo cáo hoặc Chứng thư thẩm định giá khi mục đích sử dụng thực tế yêu cầu kết quả thẩm định giá.

Có thể hiểu đơn giản:

• Cần tham khảo giá trước quyết định → Xem xét tư vấn giá.

• Cần Báo cáo, Chứng thư thẩm định giá cho mục đích cụ thể → Sử dụng dịch vụ thẩm định giá phù hợp.

Những sai lầm thường gặp khi tự xác định giá bất động sản

Chỉ lấy giá đồng/m² để so sánh

Đơn giá/m² thuận tiện nhưng không thể hiện hết khác biệt về vị trí, pháp lý, hình dạng đất hoặc công trình.

Lấy tài sản gần nhất làm tài sản so sánh

“Ở gần” chưa chắc đồng nghĩa với “tương đồng”.

Một căn nhà mặt tiền và một căn nhà trong hẻm có thể nằm trên cùng tuyến đường nhưng khả năng sử dụng và đặc điểm thị trường khác nhau.

Chọn mức giá cao nhất để làm chuẩn

Một tin đăng có mức giá cao không có nghĩa thị trường đã chấp nhận mức giá đó.

Ngược lại, mức giá thấp bất thường cũng chưa chắc đại diện cho mặt bằng chung.

Sử dụng dữ liệu đã quá cũ

Giá bất động sản thay đổi theo điều kiện thị trường, cung – cầu, hạ tầng, tín dụng và nhiều yếu tố khác.

Thông tin từng phù hợp tại một thời điểm trước đây chưa chắc phản ánh đúng điều kiện hiện tại.

Khi nào nên chuyển từ tư vấn giá sang thẩm định giá?

Nếu ban đầu khách hàng chỉ cần tham khảo giá nhưng sau đó kết quả cần phục vụ một mục đích yêu cầu Báo cáo và Chứng thư thẩm định giá, nên xác định lại phạm vi dịch vụ.

Nhu cầu này có thể phát sinh khi tài sản được sử dụng cho các mục đích như vay vốn, góp vốn, giao dịch doanh nghiệp, xử lý tài sản hoặc những trường hợp khác tùy yêu cầu của bên sử dụng kết quả và quy định có liên quan.

Điều quan trọng không phải lựa chọn dịch vụ nào “tốt hơn”, mà là kết quả nào phù hợp với mục đích sử dụng thực tế.

Tư vấn giá bất động sản tại SunValue

Đối với khách hàng cần tham khảo thông tin về giá tài sản trước khi mua bán, thương lượng, đầu tư hoặc đưa ra quyết định nội bộ mà chưa phát sinh nhu cầu sử dụng Chứng thư thẩm định giá, SunValue cung cấp Gói 1 – Tư vấn giá tài sản.

Phạm vi tư vấn được xem xét theo đặc điểm tài sản và nhu cầu cụ thể nhằm giúp khách hàng có thêm dữ liệu tham khảo trước khi đưa ra quyết định.

Xem chi tiết: Gói 1 – Tư vấn giá tài sản

Nếu chưa xác định nên lựa chọn hình thức dịch vụ nào, khách hàng có thể tham khảo:

05 gói dịch vụ thẩm định của SunValue

Câu hỏi thường gặp về tư vấn giá bất động sản

• Tư vấn giá bất động sản có phải là thẩm định giá không?

Không nên đồng nhất hai dịch vụ; phạm vi công việc và loại kết quả cần được lựa chọn theo mục đích sử dụng cụ thể.

• Giá tư vấn có giống giá chủ nhà đang rao bán không?

Không nhất thiết, vì giá chào bán chỉ là một nguồn thông tin và cần được xem xét cùng đặc điểm tài sản cũng như các dữ liệu thị trường liên quan.

• Có thể tự tham khảo giá bất động sản trên internet không?

Có, nhưng cần sàng lọc tài sản tương đồng và không nên mặc định giá đăng tin chính là giá đã giao dịch.

• Trước khi mua nhà có cần tư vấn giá không?

Không phải trường hợp nào cũng cần, nhưng nên cân nhắc khi giá trị giao dịch lớn, dữ liệu thị trường khó xác định hoặc người mua cần thêm cơ sở trước khi thương lượng.

• Tư vấn giá có thay thế Chứng thư thẩm định giá không?

Không. Khi mục đích sử dụng yêu cầu kết quả thẩm định giá thì cần lựa chọn dịch vụ thẩm định giá phù hợp.

Nên làm gì trước khi quyết định mức giá mua bán?

Trước một giao dịch có giá trị lớn, vấn đề không chỉ là biết bất động sản đang được rao bao nhiêu mà còn cần hiểu mức giá đó hình thành từ đâu và có phù hợp với đặc điểm tài sản hay không.

Người mua cần tránh mặc định giá chào bán là giá thị trường. Người bán cũng không nên lấy mức giá cao nhất trong khu vực làm căn cứ duy nhất để xác định giá tài sản của mình.

Khi dữ liệu chưa đủ rõ, tài sản có giá trị lớn hoặc hai bên có khoảng cách đáng kể về kỳ vọng giá, tư vấn giá bất động sản có thể cung cấp thêm thông tin để việc mua bán và thương lượng có cơ sở hơn.

Trường hợp nhu cầu chỉ dừng ở việc tham khảo giá trước giao dịch, khách hàng có thể tìm hiểu Gói 1 – Tư vấn giá tài sản của SunValue. Nếu kết quả cần phục vụ mục đích yêu cầu Báo cáo và Chứng thư thẩm định giá, nên lựa chọn dịch vụ thẩm định giá tương ứng ngay từ đầu.