Thẩm định giá bất động sản vay ngân hàng cần lưu ý gì?

Thẩm định giá bất động sản vay ngân hàng là gì?

Thẩm định giá bất động sản vay ngân hàng là hoạt động xác định giá trị bất động sản tại một thời điểm cụ thể để phục vụ nhu cầu liên quan đến vay vốn và tài sản bảo đảm.

Theo Luật Giá 2023, hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá do doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện và phải tuân thủ pháp luật, Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam cùng các nguyên tắc độc lập, khách quan, trung thực.

Trong hoạt động tín dụng, nhu cầu xác định giá trị bất động sản có thể phát sinh khi:

• Cá nhân sử dụng nhà, đất làm tài sản bảo đảm;

• Hộ kinh doanh sử dụng bất động sản phục vụ nhu cầu vay vốn;

• Doanh nghiệp sử dụng đất, văn phòng, nhà xưởng hoặc kho bãi làm tài sản bảo đảm;

• Bổ sung hoặc thay đổi tài sản bảo đảm;

• Cần cập nhật giá trị tài sản trong trường hợp phù hợp;

• Tổ chức tín dụng yêu cầu xác định giá trị tài sản theo quy trình áp dụng.

Cần phân biệt thẩm định giá bất động sản với thẩm định hồ sơ tín dụng. Đây là hai hoạt động có mục tiêu khác nhau.

Vì sao cần thẩm định giá bất động sản khi vay ngân hàng?

Giá trị của bất động sản không nên được xác định chỉ dựa trên mức giá mà chủ tài sản kỳ vọng hoặc một vài tin rao bán trên thị trường.

Khi bất động sản được sử dụng làm tài sản bảo đảm, việc xác định giá trị cung cấp thêm cơ sở thông tin về tài sản cho mục đích cụ thể.

Đối với người vay, kết quả thẩm định giúp làm rõ giá trị tài sản được đưa vào hồ sơ. Đối với tổ chức tín dụng, thông tin về giá trị tài sản bảo đảm có thể được sử dụng trong hoạt động quản trị tín dụng và tài sản bảo đảm theo quy định, quy trình áp dụng.

Tuy nhiên, đây chỉ là một thành phần của hồ sơ vay, không phải yếu tố duy nhất quyết định khoản tín dụng.

Trường hợp nào thường phát sinh nhu cầu thẩm định bất động sản vay ngân hàng?

Dùng nhà đất làm tài sản bảo đảm

Đây là nhu cầu phổ biến đối với khách hàng cá nhân. Tài sản có thể là quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất cùng nhà ở và tài sản gắn liền với đất tùy hồ sơ.

Việc xác định rõ phạm vi tài sản đặc biệt quan trọng khi trên đất đã có công trình.

Doanh nghiệp dùng nhà xưởng, đất sản xuất kinh doanh để vay vốn

Tài sản của doanh nghiệp thường có cấu trúc phức tạp hơn nhà ở cá nhân.

Một khu sản xuất có thể gồm quyền sử dụng đất, nhà xưởng, kho bãi, công trình phụ trợ và những tài sản khác. Vì vậy, cần xác định rõ những tài sản nào thuộc phạm vi thẩm định.

Bổ sung hoặc thay thế tài sản bảo đảm

Trong quá trình thực hiện nghĩa vụ tín dụng, có trường hợp khách hàng cần bổ sung hoặc thay đổi tài sản bảo đảm theo thỏa thuận và yêu cầu phù hợp của tổ chức tín dụng.

Khi đó, tài sản mới có thể phát sinh nhu cầu xác định giá trị.

Cập nhật lại giá trị bất động sản

Giá trị tài sản và điều kiện thị trường có thể thay đổi theo thời gian. Trong trường hợp có yêu cầu phù hợp, bất động sản đã từng được thẩm định có thể cần được xem xét lại thay vì mặc nhiên sử dụng kết quả cũ.

Những loại bất động sản nào có thể được thẩm định?

Nhu cầu thẩm định giá bất động sản vay ngân hàng không chỉ giới hạn ở nhà ở.

Tùy hồ sơ và điều kiện nhận tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng, tài sản phát sinh nhu cầu thẩm định có thể gồm:

• Quyền sử dụng đất;

• Nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

• Văn phòng;

• Bất động sản thương mại;

• Đất sản xuất kinh doanh;

• Nhà xưởng;

• Kho bãi;

• Công trình xây dựng;

• Các bất động sản khác phù hợp với hồ sơ cụ thể.

Đối với tài sản phức hợp, cần phân biệt rõ quyền sử dụng đất – công trình trên đất – các tài sản khác để xác định đúng đối tượng thẩm định.

Giá trị thẩm định có phải là số tiền ngân hàng sẽ cho vay?

Không. Đây là điểm người vay cần đặc biệt lưu ý.

Nếu một bất động sản được thẩm định ở một mức giá trị nhất định, điều đó không có nghĩa ngân hàng sẽ cho vay đúng bằng giá trị đó hoặc áp dụng một tỷ lệ cố định giống nhau cho mọi khách hàng.

Quyết định cấp tín dụng còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như khả năng trả nợ, mục đích sử dụng vốn, hồ sơ khách hàng, loại tài sản bảo đảm, chính sách tín dụng và các tiêu chí quản trị rủi ro của tổ chức tín dụng.

Do đó: Giá trị bất động sản ≠ Hạn mức vay được phê duyệt

Thẩm định giá cung cấp thông tin về giá trị tài sản. Quyết định cho vay và các điều kiện tín dụng do tổ chức tín dụng xem xét theo hồ sơ cụ thể.

Giá mua hoặc giá rao bán có phải giá trị thẩm định không?

Không nhất thiết.

Ba khái niệm thường bị nhầm lẫn là: Giá rao bán – Giá giao dịch – Kết quả thẩm định giá.

Giá rao bán thể hiện kỳ vọng của người bán. Giá giao dịch là mức giá các bên thống nhất trong một giao dịch cụ thể. Trong khi đó, kết quả thẩm định giá được xác định cho tài sản, mục đích và thời điểm cụ thể theo quy định và chuẩn mực áp dụng.

Vì vậy, việc một căn nhà gần đó đang được rao bán ở mức giá cao không có nghĩa bất động sản được sử dụng làm tài sản bảo đảm chắc chắn có cùng giá trị.

Đặc điểm của từng tài sản và dữ liệu được sử dụng trong quá trình thẩm định cần được xem xét cụ thể.

Ngân hàng có bắt buộc sử dụng công ty thẩm định giá độc lập không?

Không nên mặc định mọi khoản vay có bất động sản bảo đảm đều bắt buộc khách hàng phải tự thuê một doanh nghiệp thẩm định giá độc lập.

Cách thức xác định giá trị tài sản bảo đảm còn phụ thuộc trường hợp, quy định pháp luật và quy trình của tổ chức tín dụng.

Vì vậy, trước khi thuê dịch vụ, khách hàng nên hỏi ngân hàng:

• Hồ sơ có cần kết quả của doanh nghiệp thẩm định giá độc lập hay không;

• Ngân hàng có yêu cầu về đơn vị thực hiện hay không;

• Kết quả từ doanh nghiệp do khách hàng lựa chọn có được sử dụng cho hồ sơ hay không.

Việc kiểm tra trước giúp tránh trường hợp khách hàng đã trả phí thẩm định nhưng kết quả không đáp ứng yêu cầu của bên sử dụng.

Hồ sơ thẩm định giá bất động sản vay ngân hàng gồm những gì?

Hồ sơ thực tế phụ thuộc vào loại bất động sản và phạm vi thẩm định. Một số nhóm tài liệu thường được xem xét gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo trường hợp;

• Thông tin vị trí, diện tích và hiện trạng bất động sản;

• Hồ sơ nhà ở, nhà xưởng hoặc công trình trên đất nếu có;

• Quyết định giao đất, cho thuê đất, hợp đồng thuê hoặc tài liệu liên quan trong trường hợp phù hợp;

• Hồ sơ khác liên quan đến đối tượng tài sản cần thẩm định.

Đối với nhà xưởng, đất sản xuất kinh doanh hoặc bất động sản của doanh nghiệp, phạm vi hồ sơ có thể rộng hơn do tài sản thường gồm nhiều cấu phần.

Khách hàng nên cung cấp thông tin tài sản ngay từ đầu để đơn vị thẩm định xác định danh mục hồ sơ phù hợp thay vì áp dụng một checklist chung cho mọi trường hợp.

Chi phí thẩm định giá bất động sản vay ngân hàng bao nhiêu?

Không có một mức phí duy nhất áp dụng cho tất cả bất động sản.

Chi phí có thể phụ thuộc vào:

• Loại và số lượng tài sản;

• Vị trí tài sản;

• Quy mô bất động sản;

• Mức độ phức tạp;

• Phạm vi công việc;

• Hồ sơ được cung cấp;

• Yêu cầu cụ thể của khách hàng và bên sử dụng kết quả.

Ví dụ, phạm vi công việc đối với một căn nhà ở riêng lẻ có thể khác đáng kể so với một khu đất sản xuất có nhà xưởng và nhiều công trình.

Do đó, để nhận báo phí phù hợp, khách hàng nên cung cấp trước thông tin cơ bản về tài sản, vị trí, hồ sơ hiện có và mục đích thẩm định.

Thẩm định bất động sản vay ngân hàng mất bao lâu?

Thời gian thực hiện cũng không nên áp dụng một con số cố định cho mọi hồ sơ.

Tiến độ có thể phụ thuộc vào loại tài sản, số lượng tài sản, vị trí, tình trạng hồ sơ, việc khảo sát, khả năng thu thập dữ liệu và mức độ phức tạp của yêu cầu thẩm định.

Tài sản có hồ sơ rõ ràng và phạm vi xác định cụ thể thường thuận lợi hơn trong quá trình triển khai so với bất động sản gồm nhiều hạng mục hoặc thiếu tài liệu cần thiết.

Nếu khách hàng có yêu cầu về tiến độ, nên trao đổi ngay từ khi cung cấp hồ sơ để đơn vị thẩm định xem xét khả năng thực hiện.

Khi nào cần thẩm định lại bất động sản?

Kết quả thẩm định giá được xác định cho một tài sản, mục đích và thời điểm cụ thể. Luật Giá 2023 cũng đặt ra yêu cầu sử dụng kết quả thẩm định đúng mục đích và trong thời gian có hiệu lực theo quy định áp dụng.

Vì vậy, kết quả từng được lập cho một hồ sơ trước đây không nên mặc nhiên được sử dụng cho khoản vay mới.

Nhu cầu thẩm định lại có thể phát sinh khi:

• Bên sử dụng kết quả yêu cầu cập nhật;

• Điều kiện thị trường thay đổi;

• Hiện trạng tài sản thay đổi;

• Phạm vi tài sản bảo đảm thay đổi;

• Mục đích sử dụng kết quả thay đổi;

• Kết quả trước không còn phù hợp với hồ sơ hiện tại.

Khách hàng nên kiểm tra mục đích và điều kiện sử dụng của chứng thư, báo cáo đã có trước khi sử dụng cho một hồ sơ mới.

Cách lựa chọn đơn vị thẩm định giá bất động sản vay ngân hàng

Với hồ sơ vay vốn, không nên chỉ lựa chọn đơn vị dựa trên mức phí thấp hoặc kỳ vọng “định giá cao”.

Trước tiên, khách hàng cần xác minh yêu cầu của ngân hàng về đơn vị thẩm định giá.

Nếu hồ sơ cho phép hoặc yêu cầu sử dụng doanh nghiệp thẩm định giá, có thể xem xét:

• Điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định;

• Lĩnh vực và loại tài sản doanh nghiệp thực hiện;

• Khả năng triển khai tại địa bàn có tài sản;

• Khả năng xử lý hồ sơ bất động sản tương ứng;

• Phạm vi công việc và báo phí được xác định rõ;

• Tiến độ phù hợp với nhu cầu hồ sơ;

• Quy trình tiếp nhận và bảo mật thông tin.

Theo Luật Giá 2023, hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá thuộc phạm vi của doanh nghiệp thẩm định giá đáp ứng điều kiện pháp luật; Bộ Tài chính cũng công khai thông tin phục vụ quản lý hoạt động của các doanh nghiệp thẩm định giá.

Dịch vụ thẩm định giá bất động sản vay ngân hàng tại SunValue

SunValue cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản phục vụ nhu cầu vay vốn và tài sản bảo đảm cho cá nhân, doanh nghiệp và tổ chức theo phạm vi hồ sơ cụ thể. Tài sản thẩm định có thể gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, bất động sản thương mại, đất sản xuất kinh doanh, nhà xưởng, kho bãi và công trình gắn liền với đất.

Đối với nhu cầu thẩm định giá bất động sản vay ngân hàng, khách hàng nên xác minh trước yêu cầu của tổ chức tín dụng về đơn vị thực hiện. Sau đó, có thể cung cấp thông tin cơ bản về tài sản, vị trí, hồ sơ hiện có và mục đích sử dụng kết quả để SunValue xem xét phạm vi công việc, báo phí và thời gian thực hiện phù hợp.

Kết quả thẩm định giá là cơ sở thông tin về giá trị tài sản cho mục đích được xác định; không phải cam kết về hạn mức, thời gian giải ngân hoặc khả năng được ngân hàng phê duyệt khoản vay.

Xem thêm: Thẩm định quyền sử dụng đất trong những trường hợp nào?

Câu hỏi thường gặp

• Có sổ đất là chắc chắn ngân hàng nhận thế chấp không?

Không nên kết luận như vậy. Việc tổ chức tín dụng có nhận một bất động sản làm tài sản bảo đảm hay không còn phụ thuộc điều kiện pháp lý của tài sản, hồ sơ và quy định, chính sách áp dụng.

• Có thể yêu cầu công ty thẩm định nâng giá trị tài sản để vay nhiều hơn không?

Không. Hoạt động thẩm định giá phải tuân thủ nguyên tắc độc lập, khách quan, trung thực và Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam. Việc cố ý làm sai lệch giá trị tài sản còn liên quan đến các hành vi bị pháp luật về giá nghiêm cấm.

• Chứng thư thẩm định giá cũ có dùng cho ngân hàng khác được không?

Không nên mặc định là được. Cần kiểm tra mục đích, thời gian có hiệu lực, tài sản được thẩm định và yêu cầu của ngân hàng tiếp nhận hồ sơ.

• Nên liên hệ ngân hàng hay đơn vị thẩm định trước?

Nếu mục tiêu cụ thể là vay vốn tại một ngân hàng, nên xác minh trước yêu cầu của ngân hàng về tài sản và đơn vị thẩm định. Điều này giúp hạn chế phát sinh một báo cáo hoặc chứng thư không phù hợp với yêu cầu sử dụng.