BÃI BỎ KHUNG GIÁ ĐẤT CÓ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ ĐẤT KHÔNG?

Trong năm 2025, một trong những thay đổi pháp lý quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản và quản lý đất đai tại Việt Nam là chính thức bãi bỏ khung giá đất – quy định từng là cơ sở cho bảng giá đất tại các địa phương. Từ 15/8/2025, Nghị định 226/2025/NĐ-CP của Chính phủ chính thức bãi bỏ Nghị định 96/2019/NĐ-CP về khung giá đất, mở đường cho cơ chế bảng giá đất sát với giá thị trường hơn. Nội dung bài viết này sẽ phân tích sâu về thời điểm, nguyên nhân, tác động và cách thức định giá đất trong bối cảnh mới, giúp bạn đọc nắm rõ thay đổi quan trọng này.

Vì sao Nhà nước bãi bỏ quy định về khung giá đất?

Trước đây, quy định về khung giá đất được ban hành theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP, là công cụ bắt buộc để các tỉnh, thành xây dựng bảng giá đất địa phương định kỳ 5 năm một lần. Tuy nhiên, cơ chế này bộc lộ nhiều hạn chế trong thực tế vận hành:

• Khung giá đất thường lệch xa so với giá thị trường, làm bảng giá đất địa phương thiếu sát thực, gây tranh cãi trong bồi thường, thu thuế và phí.

• Tình trạng “hai giá” – giá Nhà nước và giá thị trường tồn tại dài ngày, làm giảm tính minh bạch và công bằng trong giao dịch đất đai.

• Quy định cứng nhắc khiến tỉnh, thành chỉ được điều chỉnh bảng giá đất trong biên độ nhất định (theo khung), dẫn đến khó phản ánh đúng biến động thị trường.

Nhằm khắc phục những hạn chế này, từ 15/8/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 226/2025/NĐ-CP, theo đó bãi bỏ Nghị định 96/2019/NĐ-CP về khung giá đất, mở ra cơ chế mới xây dựng bảng giá đất sát thị trường, dựa trên dữ liệu giao dịch, phương pháp định giá chuẩn quốc tế, và cho phép cập nhật thường xuyên hơn.

Sự thay đổi này không chỉ là bước tiến trong hoàn thiện pháp luật đất đai mà còn tạo ra nền tảng pháp lý mới giúp tăng tính minh bạch, công bằng và phù hợp với biến động thực tế của thị trường bất động sản.

Bỏ khung giá đất khi nào? Thời điểm & cơ chế áp dụng

Câu hỏi “bỏ khung giá đất khi nào” đã được Chính phủ trả lời rõ ràng qua văn bản pháp luật. Theo Điều 9 của Nghị định 226/2025/NĐ-CP, từ ngày 15/8/2025, các quy định về khung giá đất tại Nghị định 96/2019/NĐ-CP chính thức hết hiệu lực thi hành, và cơ chế xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất chuyển sang khuôn khổ do Luật Đất đai 2024 quy định.

Trong cơ chế mới:

• Bảng giá đất sẽ do cấp tỉnh xây dựng và công bố hàng năm, phản ánh sát biến động thị trường hơn thay vì chu kỳ 5 năm như trước.

• Cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào luật định giá đất, dữ liệu thị trường, và phương pháp định giá chuyên sâu để xây dựng bảng giá đất cho từng khu vực, loại đất.

• Một số quy định pháp luật liên quan đến đất đai, thuế đất, bồi thường, và phí sử dụng đất sẽ áp dụng bảng giá đất mới này để tính toán nghĩa vụ tài chính.

Theo các nguồn tin pháp luật và báo chí, bảng giá đất mới sẽ được áp dụng từ 01/01/2026, khi bảng giá đất đầu tiên được phê duyệt và triển khai tại các tỉnh, và cập nhật thường xuyên theo thị trường hơn.

Việc này giúp từng địa phương chủ động hơn trong việc phản ánh biến động giá đất, tháo gỡ điểm nghẽn trong giải phóng mặt bằng và tính toán thuế, phí liên quan đến đất đai.

Luật bỏ khung giá đất – Tổng quan chính sách mới 

Thay đổi quan trọng nhất trong Luật Đất đai 2024 là xóa bỏ cơ chế khung giá đất được quy định tại Điều 113 của Luật Đất đai 2013. Theo đó, kể từ khi Luật Land 2024 có hiệu lực, khái niệm khung giá đất không còn trong hệ thống pháp luật đất đai, thay vào đó là cơ chế bảng giá đất được xây dựng dựa trên thông lệ thị trường.

Với cơ chế mới:

• Bảng giá đất sẽ được điều chỉnh theo dữ liệu thị trường, cập nhật trạng thái biến động giá đất từ các giao dịch thực tế thông qua nền tảng dữ liệu giá đất.

• Phương pháp xây dựng bảng giá đất được quy định chặt chẽ: bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, và những phương pháp định giá chuyên sâu khác được hướng dẫn chi tiết bởi pháp luật.

• Bảng giá đất được cập nhật hàng năm, thay vì chu kỳ 5 năm trước đây, nhằm tăng tính sát thực và phản ánh thị trường kịp thời.

• Việc này giúp tạo ra hệ thống giá đất minh bạch hơn, phù hợp với biến động thị trường, hạn chế chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá giao dịch trên thị trường.

Luật bỏ khung giá đất là bước đi trong chiến lược tổng thể của Nhà nước nhằm hoàn thiện pháp luật đất đai, kết hợp quản lý với nguyên tắc thị trường – không chỉ phục vụ hoạt động thu thuế, bồi thường giải phóng mặt bằng, mà còn hỗ trợ phát triển bền vững thị trường bất động sản trong nước.

Bỏ khung giá đất giá nhà có tăng không?

Một trong những câu hỏi phổ biến nhất từ người dân và nhà đầu tư là: “Bỏ khung giá đất giá nhà có tăng không?” Câu trả lời không đơn giản là có hay không, vì cơ chế giá nhà đất chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bao gồm cung – cầu thị trường, quy hoạch, hạ tầng, lãi suất tài chính và tâm lý nhà đầu tư.

Về bản chất, việc bãi bỏ khung giá đất không trực tiếp làm giá nhà đất tăng ngay lập tức – đây là thay đổi trong cơ chế xác định bảng giá đất dùng cho tính thuế, phí và bồi thường, không phải kích cầu hay điều chỉnh giá thị trường.

Tuy nhiên, có một số tác động gián tiếp có thể lý giải:

• Bảng giá đất phản ánh giá thị trường hơn nên chi phí đất dùng để tính thuế, phí và bồi thường có thể cao hơn so với trước đây. Điều này khiến chi phí đầu vào cho doanh nghiệp và người mua nhà tăng lên.

• Nhà đầu tư nhìn vào bảng giá đất mới dễ dàng đánh giá giá trị đất thực hơn, từ đó đưa ra quyết định đầu tư nhạy bén và chuẩn xác hơn.

• Giá nhà đất vẫn sẽ tiếp tục do thị trường quyết định – tức là mức biến động giá sẽ còn phụ thuộc vào yếu tố cung cầu, quy hoạch, và đặc biệt là yếu tố vĩ mô như lãi suất cho vay và tốc độ đô thị hóa.

Tóm lại, bỏ khung giá đất không trực tiếp là “kéo giá nhà tăng cao”, nhưng việc bảng giá đất sát với thị trường hơn có thể khiến các chi phí liên quan đến đất đai (thuế, phí, bồi thường) được phản ánh rõ rệt hơn, từ đó có thể gián tiếp ảnh hưởng tới giá giao dịch nhà đất trong dài hạn.

Cách định giá đất mới sau khi bỏ khung

Khi cơ chế khung giá đất bị bãi bỏ, các địa phương phải xây dựng bảng giá đất mới dựa trên phương pháp định giá chuẩn và dữ liệu thị trường thực tế. Đây là bước đổi mới nhằm phản ánh đúng giá trị đất đai theo thị trường, phục vụ chính xác cho việc tính toán thuế, phí, bồi thường và nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

Các phương pháp định giá đất phổ biến trong cơ chế mới:

1. Phương pháp so sánh: So sánh giá giao dịch thực tế tại khu vực tương tự – đây là phương pháp chủ đạo, phản ánh sát giá thị trường.

2. Phương pháp thu nhập: Áp dụng khi đất tạo ra dòng thu nhập (ví dụ cho thuê, kinh doanh), dựa trên quy trình định giá dòng tiền.

3. Phương pháp điều chỉnh theo vị trí, hạ tầng: Điều chỉnh giá đất theo vị trí, hạ tầng, yếu tố ảnh hưởng giá.

4. Các phương pháp hỗ trợ khác: Có thể bổ sung các phương pháp theo yêu cầu pháp lý và đặc điểm từng loại đất.

Việc xây dựng bảng giá đất cần công khai, minh bạch và thường xuyên cập nhật để phù hợp với biến động thị trường. Đây cũng là lý do dịch vụ thẩm định giá đất chuyên nghiệp ngày càng quan trọng hơn trong việc hỗ trợ cá nhân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý đưa ra giá trị chính xác nhất, giảm rủi ro tranh chấp và sai sót pháp lý.

SunValue – Đồng hành cùng bạn trong kỷ nguyên mới của thị trường đất đai

Trong bối cảnh luật bỏ khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng sát với thị trường, vai trò của các đơn vị thẩm định giá bất động sản trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Đặc biệt khi quy định mới đòi hỏi dữ liệu chính xác, phân tích sâu và dự báo biến động thị trường, SunValue tự tin là đối tác chiến lược hàng đầu cho cá nhân và doanh nghiệp.

Vì sao nên chọn SunValue?

• Chuyên môn sâu rộng: Đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm về thẩm định giá đất và tài sản tại nhiều tỉnh, thành trên toàn quốc.

• Phương pháp chuẩn xác: Áp dụng phương pháp định giá quốc tế, sử dụng dữ liệu giao dịch thực tế và hệ thống đánh giá lớn, cho kết quả chính xác, minh bạch.

• Phân tích thị trường chuyên sâu: Cập nhật biến động thị trường đất đai liên tục giúp dự báo giá trị tài sản trong tương lai – hỗ trợ bạn đưa ra quyết định đầu tư tối ưu nhất.

• Hỗ trợ pháp lý đầy đủ: Báo cáo thẩm định giá đáp ứng yêu cầu pháp lý, phục vụ xin cấp phép, bồi thường, tài chính, ngân hàng, đấu giá và các thủ tục theo quy định mới về bảng giá đất.

Trong bối cảnh thị trường chuyển mình, dịch vụ thẩm định giá bất động sản chuyên nghiệp không chỉ là tính toán giá trị – mà là chiến lược đầu tư thông minh, giúp bạn tối ưu chi phí, giảm rủi ro và gia tăng lợi nhuận bền vững. 

Thị trường đất đai đang bước vào kỷ nguyên định giá minh bạch – đừng để tài sản của bạn bị đánh giá sai giá trị. Liên hệ ngay SunValue để được tư vấn chuẩn xác, an toàn pháp lý và tối ưu lợi ích đầu tư hôm nay!

Tập đoàn Thẩm định giá SunValue

• Địa chỉ: Hệ thống Thẩm định giá SunValue

• Hotline/Zalo: 081 519 8877

• Email: contact@sunvalue.vn

• Facebook: SunValue - Thẩm định giá hàng đầu Việt Nam

• Website: sunvalue.vn

Kết luận

Việc chính thức bãi bỏ quy định về khung giá đất và thay thế bằng cơ chế bảng giá đất sát với thị trường là bước ngoặt quan trọng trong quản lý đất đai tại Việt Nam, chính thức từ 15/8/2025 theo Nghị định 226/2025/NĐ-CP. Đối với người dân và nhà đầu tư, điều này mở ra cơ hội tăng tính minh bạch, phản ánh đúng giá trị thị trường trong các giao dịch, thuế, phí và bồi thường. Trong bối cảnh này, dịch vụ thẩm định giá đất chuyên nghiệp trở thành công cụ thiết yếu để tối ưu hóa quyết định tài chính – và SunValue sẵn sàng đồng hành cùng bạn trong mọi bước đi của thị trường bất động sản đổi mới.