Thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh trước khi mua

Doanh nghiệp đang xem xét một khu đất để xây nhà máy, mở kho hoặc mở rộng cơ sở kinh doanh thường quan tâm trước tiên đến mức giá bên bán đưa ra.

Nhưng trước câu hỏi “giá này có hợp lý không?”, doanh nghiệp cần làm rõ một vấn đề quan trọng hơn: Mình đang nhận quyền sử dụng loại đất nào và mức giá đang bao gồm những tài sản gì?

Một bất động sản phục vụ sản xuất kinh doanh có thể chỉ gồm quyền sử dụng đất, nhưng cũng có thể đi kèm nhà xưởng, kho bãi, văn phòng, công trình phụ trợ, hạ tầng hoặc máy móc thiết bị.

Vì vậy, thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh trước giao dịch giúp doanh nghiệp có thêm cơ sở về giá trị để xem xét giá chào bán và thương lượng, nhưng trước hết cần xác định đúng đối tượng và phạm vi tài sản cần thẩm định.

“Đất sản xuất kinh doanh” có phải một loại đất duy nhất?

Không.

“Đất sản xuất kinh doanh” là cách gọi thường gặp trong giao dịch, nhưng khi xem xét hồ sơ, doanh nghiệp cần xác định chính xác loại đất theo quy định pháp luật.

Theo Luật Đất đai 2024, nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm:

• Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp;

• Đất thương mại, dịch vụ;

• Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

• Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản.

Trong đó, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp bao gồm đất xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp.

Do đó, khi bên bán giới thiệu một tài sản là “đất sản xuất kinh doanh”, doanh nghiệp không nên chỉ dựa vào tên gọi thương mại. Loại đất, mục đích sử dụng, thời hạn, hình thức sử dụng và các thông tin trên hồ sơ là những nội dung cần được làm rõ trước khi xem xét giao dịch.

Doanh nghiệp đang mua quyền sử dụng đất hay cả bất động sản?

Giả sử doanh nghiệp đang xem xét mua một khu nhà máy.

Mức giá bên bán đưa ra có thể bao gồm quyền sử dụng đất, nhà xưởng, kho bãi, văn phòng, hạ tầng và trong một số giao dịch còn có máy móc, thiết bị.

Nếu các bên chỉ trao đổi chung rằng “bán nhà máy 150 tỷ đồng”, bên mua cần làm rõ 150 tỷ đồng đang bao gồm những tài sản nào.

Có thể phát sinh các trường hợp:

• Chỉ nhận quyền sử dụng đất: phạm vi xác định giá trị tập trung vào quyền sử dụng đất.

• Nhận quyền sử dụng đất và công trình: nếu giao dịch gồm cả nhà xưởng, kho hoặc công trình khác, việc chỉ xem xét giá trị đất sẽ chưa phản ánh toàn bộ phạm vi tài sản.

• Nhận một cơ sở sản xuất có nhiều nhóm tài sản: ngoài bất động sản có thể còn máy móc, dây chuyền và các tài sản khác cần được xác định riêng theo phạm vi giao dịch.

Vì vậy, trước khi yêu cầu thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp nên xác định rõ mình dự kiến nhận tài sản gì thay vì bắt đầu ngay từ câu hỏi “khu đất trị giá bao nhiêu?”.

Giá chào bán có phải giá trị của tài sản?

Không mặc nhiên.

Giá chào bán trước hết phản ánh mức giá mà bên bán đưa ra trong giao dịch. Đây có thể là một thông tin để tham khảo nhưng không nên mặc nhiên đồng nhất với giá trị của tài sản cần thẩm định.

Khi thực hiện thẩm định giá, đối tượng tài sản, mục đích, thời điểm thẩm định và phạm vi công việc cần được xác định phù hợp theo pháp luật về giá và các Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam áp dụng.

Ví dụ, nếu một khu nhà máy được chào bán 150 tỷ đồng, doanh nghiệp cần làm rõ:

• Mức giá bao gồm quyền sử dụng đất nào?

• Nhà xưởng và những công trình nào thuộc giao dịch?

• Máy móc, thiết bị có nằm trong giá chào bán không?

• Phạm vi tài sản doanh nghiệp thực tế dự kiến nhận là gì?

• Những thông tin nào đang được sử dụng để xem xét giá trị?

Một mức giá tổng chỉ thực sự có ý nghĩa khi doanh nghiệp hiểu rõ mức giá đó đang đại diện cho những tài sản nào.

Thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh xem xét những yếu tố nào?

Hai khu đất cùng diện tích không có nghĩa sẽ có cùng giá trị.

Khi thẩm định, cần xem xét các đặc điểm cụ thể của tài sản và thông tin thị trường có liên quan. Tùy từng trường hợp, những yếu tố cần quan tâm có thể bao gồm:

• Vị trí;

• Loại đất và mục đích sử dụng;

• Diện tích;

• Thời hạn sử dụng;

• Hình thức sử dụng đất;

• Hiện trạng;

• Khả năng tiếp cận và kết nối hạ tầng;

• Công trình, tài sản gắn liền với đất;

• Đặc điểm khu vực;

• Thông tin thị trường và dữ liệu liên quan đến tài sản.

Do đó, doanh nghiệp không nên lấy giá của một khu đất gần đó rồi áp dụng trực tiếp cho tài sản đang xem xét chỉ vì hai khu đất có diện tích hoặc vị trí tương đối gần nhau.

Đặc biệt, giá của đất ở cũng không nên được sử dụng trực tiếp để suy ra giá đất sản xuất kinh doanh nếu khác về mục đích, đặc điểm và điều kiện sử dụng.

Vì sao hình thức sử dụng đất cần được kiểm tra trước giao dịch?

Đối với doanh nghiệp, câu hỏi không chỉ là “đất có giá bao nhiêu?” mà còn là “quyền sử dụng đất mà doanh nghiệp dự kiến nhận có đặc điểm như thế nào?”

Luật Đất đai 2024 quy định tổ chức kinh tế, cá nhân có thể sử dụng đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua các hình thức luật định như Nhà nước cho thuê đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất; thuê, thuê lại đất; nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong những trường hợp phù hợp.

Vì vậy, trước một giao dịch có giá trị lớn, doanh nghiệp cần xem xét hồ sơ và điều kiện áp dụng cho trường hợp cụ thể thay vì chỉ quan tâm đến mức giá.

Cũng cần phân biệt rõ: Thẩm định giá cung cấp cơ sở về giá trị tài sản, nhưng không thay thế việc rà soát pháp lý, quy hoạch hoặc xác định điều kiện thực hiện giao dịch.

Đây là các phạm vi công việc khác nhau và có thể cùng cần thiết trước một quyết định đầu tư.

Đất có nhà xưởng thì cần thẩm định phần nào?

Phạm vi thẩm định cần bám sát tài sản doanh nghiệp dự kiến nhận trong giao dịch.

Nếu bên mua nhận cả quyền sử dụng đất và nhà xưởng, việc chỉ xác định riêng giá trị đất sẽ chưa phản ánh đầy đủ phạm vi bất động sản được giao dịch.

Ngược lại, nếu doanh nghiệp chỉ cần xác định giá trị một cấu phần cụ thể thì không nên mặc nhiên mở rộng sang toàn bộ tài sản tại cùng địa điểm.

Với một cơ sở sản xuất, doanh nghiệp có thể lập danh mục các tài sản liên quan, chẳng hạn:

Quyền sử dụng đất | Nhà xưởng | Kho bãi | Văn phòng | Hạ tầng | Máy móc thiết bị

Sau đó, với từng tài sản cần làm rõ:

• Tài sản có thuộc phạm vi giao dịch không?

• Tài sản có thuộc đối tượng cần thẩm định không?

• Tài sản được xác định thuộc nhóm tài sản nào?

Cách phân loại này giúp doanh nghiệp xác định đúng phạm vi trước khi thẩm định, đồng thời tránh so sánh hai mức giá tổng trong khi tài sản thực tế đi kèm mỗi giao dịch lại khác nhau.

Trường hợp cơ sở sản xuất gồm nhiều cấu phần, doanh nghiệp có thể tham khảo thêm về thẩm định giá đất và nhà xưởng để hiểu rõ hơn việc xác định phạm vi quyền sử dụng đất, công trình và tài sản đi kèm.

Thẩm định trước khi mua hỗ trợ doanh nghiệp điều gì?

Mục đích của thẩm định trước giao dịch không phải là đưa ra câu trả lời thay doanh nghiệp rằng “nên mua” hay “không nên mua”.

Trong phạm vi phù hợp, kết quả thẩm định có thể cung cấp thêm cơ sở để doanh nghiệp:

• Xem xét giá trị tài sản;

• Đối chiếu với giá chào bán;

• Làm rõ phạm vi tài sản đang được giao dịch;

• Hỗ trợ quá trình thương lượng;

• Chuẩn bị dữ liệu phục vụ việc xem xét nội bộ;

• Đánh giá phương án đầu tư cùng các thông tin khác.

Ví dụ, nếu bên bán đưa ra mức giá cho toàn bộ nhà máy, nhưng kết quả rà soát phạm vi cho thấy giá chào bán đang bao gồm cả đất, công trình và máy móc, doanh nghiệp sẽ có cơ sở tốt hơn để xác định mình đang so sánh những tài sản nào, thay vì chỉ so sánh một mức giá tổng với giá đất khu vực.

Tuy nhiên, thẩm định giá không kết luận thương vụ chắc chắn nên mua. Quyết định còn phụ thuộc vào pháp lý, quy hoạch, phương án sản xuất, nguồn vốn, chi phí, hiệu quả đầu tư và chiến lược của doanh nghiệp.

Khi nào doanh nghiệp nên thẩm định trước giao dịch?

Doanh nghiệp có thể cân nhắc thẩm định trước khi mua khi:

• Giá trị giao dịch lớn;

• Giá chào bán chưa có cơ sở rõ ràng;

• Bất động sản có nhiều cấu phần;

• Bên mua và bên bán có chênh lệch đáng kể về kỳ vọng giá;

• Chuẩn bị mua nhà máy, nhà xưởng hoặc bất động sản công nghiệp;

• Cần có thêm cơ sở về giá trị để trình hội đồng, ban lãnh đạo hoặc cấp có thẩm quyền nội bộ;

• Cần thêm nguồn thông tin độc lập trước khi thương lượng.

Thời điểm thực hiện cũng quan trọng. Nếu doanh nghiệp cần kết quả để hỗ trợ xem xét giá và thương lượng, việc thẩm định nên được thực hiện khi các điều khoản quan trọng vẫn còn khả năng được xem xét, thay vì chờ đến khi giao dịch gần như đã hoàn tất.

Nếu thương vụ là mua cổ phần hoặc phần vốn của doanh nghiệp đang nắm giữ khu đất, phạm vi cần xem xét sẽ khác với giao dịch mua trực tiếp bất động sản. Trường hợp này có thể tham khảo thêm về thẩm định giá đất khi M&A.

Hồ sơ thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh cần chuẩn bị gì?

Để xác định phạm vi ban đầu, doanh nghiệp có thể chuẩn bị các thông tin và tài liệu như:

• Hồ sơ về quyền sử dụng đất;

• Vị trí, diện tích;

• Loại đất;

• Mục đích sử dụng;

• Thời hạn và hình thức sử dụng đất;

• Hồ sơ nhà xưởng, công trình nếu có;

• Danh mục tài sản đi kèm;

• Thông tin về hiện trạng tài sản;

• Giá chào bán nếu có;

• Phạm vi dự kiến giao dịch;

• Mục đích sử dụng kết quả thẩm định.

Hồ sơ cụ thể phụ thuộc vào từng tài sản và mục đích thẩm định. Nếu doanh nghiệp chưa có đầy đủ tài liệu, có thể cung cấp trước những thông tin hiện có để xác định phạm vi và những hồ sơ cần bổ sung.

Thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh tại SunValue

SunValue cung cấp dịch vụ thẩm định giá quyền sử dụng đất, nhà xưởng, bất động sản và các tài sản sản xuất kinh doanh phục vụ nhu cầu đầu tư, mua bán và hoạt động của doanh nghiệp.

Đối với doanh nghiệp chuẩn bị mua bất động sản, bước đầu tiên không chỉ là gửi vị trí và diện tích để hỏi giá. Việc cung cấp rõ loại đất, thời hạn sử dụng, công trình trên đất, tài sản đi kèm, giá chào bán và mục đích thẩm định giúp xác định đúng hơn đối tượng và phạm vi công việc.

Với trường hợp tài sản gồm nhà xưởng, kho bãi, máy móc, dây chuyền hoặc nhiều tài sản phục vụ hoạt động doanh nghiệp, khách hàng có thể tham khảo Gói 3 – Thẩm định doanh nghiệp – Tài sản sản xuất kinh doanh.

Từ thông tin và hồ sơ ban đầu, SunValue xem xét phạm vi tài sản, hồ sơ cần bổ sung, thời gian thực hiện và báo phí phù hợp.

Thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh cung cấp thêm cơ sở về giá trị để doanh nghiệp xem xét giá chào bán, thương lượng và đánh giá giao dịch cùng các thông tin cần thiết khác; kết quả không thay thế việc rà soát pháp lý, quy hoạch hoặc phân tích hiệu quả đầu tư.

Xem thêm: Nên thẩm định quyền sử dụng đất trong những trường hợp nào?