Thẩm định giá đất và nhà xưởng cần tách giá trị thế nào?

Một khu nhà máy được bên bán đưa ra mức giá 100 tỷ đồng. Nhưng 100 tỷ đồng đó bao gồm những gì: quyền sử dụng đất, nhà xưởng, kho bãi, hạ tầng hay cả máy móc thiết bị?

Đây là vấn đề doanh nghiệp thường gặp khi mua bán, góp vốn, vay vốn, M&A hoặc quản trị tài sản. Một cơ sở sản xuất có thể gồm nhiều nhóm tài sản tồn tại cùng một địa điểm nhưng không vì thế mà luôn được xác định chung trong một phạm vi thẩm định.

Vì vậy, thẩm định giá đất và nhà xưởng trước hết cần làm rõ tài sản nào thực sự cần xác định giá trị và kết quả sẽ được sử dụng cho mục đích nào.

Một khu nhà máy có thể gồm những tài sản nào?

Trong thực tế, cụm từ “nhà máy” hoặc “khu nhà xưởng” thường được dùng để chỉ cả một tổ hợp: Quyền sử dụng đất + Nhà xưởng + Kho bãi + Văn phòng + Công trình phụ trợ + Hạ tầng + Máy móc thiết bị

Tuy nhiên, các cấu phần này không mặc nhiên thuộc cùng một đối tượng thẩm định.

Ví dụ, doanh nghiệp có thể cần:

• Chỉ xác định giá trị quyền sử dụng đất;

• Xác định quyền sử dụng đất cùng nhà xưởng, công trình;

• Xác định riêng nhà xưởng;

• Xác định toàn bộ bất động sản;

• Hoặc xác định cả bất động sản và các nhóm máy móc, thiết bị theo phạm vi cụ thể.

Do đó, trước câu hỏi “nhà máy trị giá bao nhiêu?”, doanh nghiệp nên làm rõ “những tài sản nào đang được tính trong nhà máy?”

Vì sao cần phân biệt giá trị quyền sử dụng đất và nhà xưởng?

Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng có đặc điểm khác nhau.

Đối với đất, thông tin cần xem xét có thể liên quan đến loại đất, vị trí, diện tích, mục đích, thời hạn và hình thức sử dụng cùng các đặc điểm của quyền sử dụng đất.

Đối với nhà xưởng, phạm vi thông tin lại có thể liên quan đến quy mô, kết cấu, công năng, năm xây dựng, hiện trạng, chất lượng còn lại và đặc điểm công trình.

Luật Đất đai 2024 cũng phân biệt các loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Vì vậy, không nên nhìn thấy một nhà xưởng đang hoạt động rồi mặc định mọi khu đất nhà xưởng có cùng đặc điểm về quyền sử dụng.

Khi nào cần tách giá trị đất và nhà xưởng?

Không có quy tắc rằng mọi chứng thư đều bắt buộc phải thể hiện một cấu trúc giống nhau. Điều quan trọng là đối tượng thẩm định và phạm vi công việc phải phù hợp với mục đích sử dụng kết quả.

• Doanh nghiệp mua hoặc bán nhà xưởng: Nếu giao dịch gồm quyền sử dụng đất và công trình, doanh nghiệp cần biết mức giá đang được đề nghị áp dụng cho phạm vi tài sản nào. Một mức giá tổng không giúp người mua hiểu được giao dịch nếu bên bán còn đưa cả máy móc hoặc tài sản khác vào cùng mức giá nhưng hồ sơ không xác định rõ.

• Góp vốn bằng tài sản: Nếu một bên góp quyền sử dụng đất cùng nhà xưởng, các bên cần xác định chính xác tài sản được đưa vào góp vốn. Giá trị riêng của đất không nên mặc nhiên được coi là giá trị toàn bộ bất động sản.

• Vay vốn: Khi bất động sản được dùng làm tài sản bảo đảm, phạm vi thẩm định cần bám tài sản được yêu cầu xác định giá trị và yêu cầu của bên sử dụng kết quả.

• M&A: Nếu nhà máy là tài sản quan trọng của doanh nghiệp mục tiêu, bên mua có thể cần hiểu riêng giá trị của bất động sản. Tuy nhiên, giá trị nhà máy không đồng nghĩa với giá trị của toàn bộ doanh nghiệp.

Máy móc trong nhà xưởng có được tính chung không?

Không nên mặc nhiên tính chung.

Máy móc, dây chuyền sản xuất có thể được bố trí cố định trong nhà xưởng nhưng vẫn cần được nhận diện theo hồ sơ, quyền sở hữu và phạm vi tài sản.

Ví dụ: Một nhà máy có quyền sử dụng đất, nhà xưởng và dây chuyền sản xuất trị giá lớn.

Nếu khách hàng chỉ yêu cầu thẩm định giá bất động sản, việc tự động cộng dây chuyền vào kết quả có thể làm sai phạm vi.

Ngược lại, nếu mục đích yêu cầu xác định nhiều nhóm tài sản, phạm vi công việc có thể được mở rộng phù hợp.

Đây cũng là lý do doanh nghiệp nên chuẩn bị danh mục tài sản trước khi yêu cầu thẩm định đối với nhà máy hoặc tổ hợp sản xuất lớn.

Có thể lấy giá mua đất cộng chi phí xây dựng để ra giá trị hiện tại?

Không nên coi đây là một công thức mặc định.

Giá doanh nghiệp từng mua đất và chi phí từng bỏ ra để xây nhà xưởng là dữ liệu lịch sử. Trong khi giá trị tài sản được xác định tại một thời điểm thẩm định cụ thể.

Sau nhiều năm:

• Thị trường có thể thay đổi;

• Hiện trạng công trình thay đổi;

• Chất lượng công trình suy giảm;

• Hạ tầng khu vực thay đổi;

• Phạm vi tài sản có thể được bổ sung;

• Thông tin thị trường tại thời điểm mới có thể khác.

Hoạt động thẩm định giá bất động sản hiện được thực hiện theo pháp luật về giá và Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về bất động sản ban hành tại Thông tư 42/2024/TT-BTC.

Do đó, giá trị hiện tại không nên được suy ra chỉ bằng cách cộng các chi phí lịch sử.

Chứng thư nên thể hiện riêng giá đất và công trình hay một giá trị tổng?

Câu trả lời phụ thuộc vào đối tượng, mục đích và phạm vi thẩm định.

Doanh nghiệp không nên yêu cầu “tách giá trị” chỉ vì muốn có nhiều con số hơn, cũng không nên yêu cầu “gộp tất cả” chỉ để hồ sơ đơn giản.

Thay vào đó, cần xác định: Kết quả nào thực sự cần thiết cho giao dịch hoặc quyết định đang được thực hiện?

Ví dụ, nếu thương vụ mua bán gồm đất và nhà xưởng, phạm vi cần phản ánh đúng tài sản giao dịch.

Nếu mục tiêu chỉ xác định giá trị một công trình cụ thể, không nên mặc nhiên mở rộng sang toàn bộ bất động sản.

Hồ sơ doanh nghiệp nên chuẩn bị

Tùy tài sản, thông tin ban đầu có thể gồm:

• Hồ sơ về quyền sử dụng đất;

• Vị trí, diện tích;

• Mục đích và thời hạn sử dụng;

• Hình thức sử dụng đất;

• Hồ sơ nhà xưởng và công trình;

• Bản vẽ hoặc thông tin diện tích xây dựng nếu có;

• Hiện trạng tài sản;

• Danh mục công trình phụ trợ;

• Danh mục máy móc nếu liên quan;

• Mục đích sử dụng kết quả thẩm định.

Với nhà máy có nhiều cấu phần, danh mục càng rõ thì phạm vi công việc càng dễ xác định.

Thẩm định giá đất và nhà xưởng tại SunValue

SunValue cung cấp dịch vụ thẩm định giá quyền sử dụng đất, nhà xưởng, công trình, máy móc thiết bị và các tài sản sản xuất kinh doanh phục vụ doanh nghiệp, nhà đầu tư và tổ chức.

Đối với một khu nhà máy, khách hàng có thể cung cấp trước: Quyền sử dụng đất, nhà xưởng/công trình, máy móc nếu có, hồ sơ hiện có và mục đích thẩm định. Từ đó, SunValue xem xét đối tượng và phạm vi công việc, xác định hồ sơ cần bổ sung, thời gian thực hiện và báo phí phù hợp.

Mục tiêu của thẩm định giá đất và nhà xưởng không phải cộng mọi tài sản đang tồn tại tại một địa điểm vào cùng một con số, mà là xác định đúng phạm vi giá trị cần thiết cho giao dịch hoặc quyết định của doanh nghiệp.

Xem thêm: Những trường hợp nào cần thẩm định quyền sử dụng đất?