PHÍ CHUYỂN ĐỔI ĐẤT VƯỜN SANG ĐẤT Ở 2025: CẬP NHẬT MỚI NHẤT

Nhu cầu chuyển đổi đất vườn sang đất ở ngày càng tăng khi người dân muốn xây nhà hoặc khai thác giá trị đất hiệu quả hơn. Tuy nhiên, phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở năm 2025 có sự thay đổi theo quy định mới, khiến nhiều người băn khoăn không biết phải chuẩn bị bao nhiêu và tính như thế nào. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ cách tính chi phí chuyển đổi, các yếu tố ảnh hưởng, cùng hướng dẫn thực hiện thủ tục hợp pháp để tránh rủi ro tài chính.

Phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở là gì?

Phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở là khoản tiền người sử dụng đất phải nộp khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Khoản phí này được quy định cụ thể tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP và hướng dẫn bởi Thông tư 76/2014/TT-BTC.

Theo đó, người dân phải nộp tiền sử dụng đất, không phải là "phí hành chính" đơn thuần. Mức thu phụ thuộc vào:

• Giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại vị trí thửa đất (theo bảng giá đất của UBND tỉnh);

• Diện tích đất xin chuyển đổi;

• Nguồn gốc sử dụng đất (được Nhà nước giao có thu tiền hay không thu tiền);

• Thời điểm chuyển đổi (bảng giá đất giai đoạn 2025 – 2029 đang được cập nhật).

​Trước khi tính toán chi phí, bạn nên tham khảo bảng giá đất mới nhất do Nhà nước ban hành để xác định đúng giá trị đất ở và đất vườn. Đây là căn cứ quan trọng giúp bạn ước tính phí chuyển đổi chính xác, tránh sai lệch so với thực tế.

Cách tính chi phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở 2025

Từ năm 2025, theo Luật Đất đai 2024, các địa phương sẽ ban hành bảng giá đất hằng năm thay vì chu kỳ 5 năm như trước, giúp việc tính phí chuyển đổi bám sát giá thị trường hơn.

Về cơ bản, công thức tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi được xác định như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Giá đất ở - Giá đất nông nghiệp) × Diện tích được chuyển đổi

Ví dụ:

• Giá đất ở theo bảng giá đất của địa phương là 10 triệu đồng/m²;

• Giá đất vườn liền kề là 1,5 triệu đồng/m²;

• Diện tích xin chuyển đổi: 100 m².

=> Phí phải nộp = (10 triệu – 1,5 triệu) × 100 = 850 triệu đồng.

Ngoài ra, người dân cần lưu ý thêm các khoản phụ phí như:

• Lệ phí trước bạ (0,5%).

• Phí đo đạc, cấp đổi giấy chứng nhận.

• Thuế thu nhập cá nhân (nếu chuyển nhượng).

Do giá đất giữa các tỉnh thành chênh lệch đáng kể (TP.HCM, Hà Nội cao gấp 2 – 3 lần so với các tỉnh miền Tây hoặc miền Trung), việc thẩm định giá đất chính xác trước khi làm hồ sơ là vô cùng cần thiết để ước tính đúng chi phí thực tế.

Phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, đất trồng lúa, đất rừng sản xuất

Không chỉ đất vườn, nhiều người cũng quan tâm đến phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, bao gồm đất trồng lúa, đất rừng sản xuất, hoặc đất 50 năm.

Theo Điều 57 Luật Đất đai 2024, khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở (gồm đất trồng lúa, đất rừng sản xuất hoặc đất có thời hạn 50 năm), người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất phần chênh lệch giữa giá đất ở và loại đất cũ. Cụ thể:

• Đất trồng lúa: Nộp 100% chênh lệch giữa giá đất ở và đất trồng lúa.

• Đất rừng sản xuất: Nộp phần chênh lệch theo bảng giá, đồng thời tuân thủ quy định về môi trường và phục hồi rừng nếu có.

• Đất có thời hạn 50 năm: Chỉ được chuyển khi còn thời hạn và phù hợp quy hoạch; nếu trả tiền thuê đất một lần, phần đã trả được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp.

Trên thực tế, phí chuyển đổi phụ thuộc vào vị trí, quy hoạch và giá thị trường tại thời điểm định giá. Việc thẩm định giá đất độc lập giúp xác định chính xác mức chênh lệch, tránh bị định giá cao hoặc thấp hơn thực tế.

Các trường hợp được ưu đãi, miễn giảm khi chuyển đổi đất vườn sang đất ở

Theo Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, người dân có thể được giảm hoặc miễn tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích từ đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở trong các trường hợp sau:

• Giảm 50% tiền sử dụng đất nếu chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa có nhà ở sang đất ở, phù hợp quy hoạch.

• Miễn nộp tiền sử dụng đất nếu thửa đất trước đó là đất phi nông nghiệp ổn định lâu dài, phù hợp với quy hoạch đất ở.

• Hộ nghèo, người có công, đồng bào dân tộc thiểu số, hộ ở vùng khó khăn được hưởng chính sách ưu đãi đặc biệt theo quy định của Nhà nước.

• Không phải nộp thêm tiền nếu phần chênh lệch giữa giá đất ở và loại đất trước khi chuyển không dương (tức giá trị đất sau chuyển nhỏ hơn hoặc bằng giá trị đất trước).

Tuy nhiên, nếu diện tích vượt hạn mức đất ở theo quy định của địa phương, phần vượt sẽ phải nộp 100% phần chênh lệch.

Vì vậy, trước khi nộp hồ sơ chuyển mục đích, việc thẩm định giá đất chính xác giúp người dân biết rõ chi phí phải nộp, tận dụng tối đa các ưu đãi hợp pháp và tránh bị tính sai nghĩa vụ tài chính.

Xem thêm: Dịch vụ thẩm định giá đất theo giá thị trường SunValue để được tư vấn chi phí chuyển đổi chính xác nhất.

Hồ sơ, thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất ở

Hồ sơ chuyển đổi đất vườn sang đất ở

Để chuyển đổi thành công, người dân cần chuẩn bị hồ sơ gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo Mẫu 01 ban hành kèm Thông tư 30/2014/TT-BTNMT);

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

• Bản sao CMND/CCCD của người sử dụng đất;

• Bản vẽ thửa đất hoặc trích lục địa chính.

Trình tự thực hiện thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất ở

1. Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc UBND xã;

2. Cơ quan TN&MT thẩm định quy hoạch, xác minh hiện trạng;

3. UBND cấp huyện ra quyết định cho phép chuyển mục đích;

4. Người dân nộp tiền sử dụng đất, nhận giấy chứng nhận cập nhật mục đích sử dụng mới.

Thời gian giải quyết: 15 – 20 ngày làm việc.

Mẹo: Thực hiện thẩm định giá đất trước khi nộp hồ sơ sẽ giúp bạn ước tính chính xác chi phí, tránh bị áp đơn giá cao.

SunValue – Thẩm định giá đất chính xác để tính đúng phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở

Khi chuyển đổi đất vườn sang đất ở, giá đất cụ thể tại vị trí thửa đất là yếu tố quyết định số tiền phải nộp. Tuy nhiên, bảng giá đất của địa phương thường thấp hơn 30 – 60% so với giá thị trường, dễ dẫn đến việc người dân bị tính lệch chi phí hoặc định giá sai.

Đó là lý do nhiều cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp lựa chọn SunValue – đơn vị thẩm định giá đất chuyên nghiệp hàng đầu Việt Nam, được Bộ Tài chính cấp phép hoạt động toàn quốc.

Với hơn 23 năm kinh nghiệm, đội ngũ thẩm định viên quốc gia của SunValue cung cấp:

• Dịch vụ thẩm định giá đất ở, đất vườn, đất nông nghiệp nhanh chóng, chính xác, phù hợp quy định pháp luật;

• Báo cáo thẩm định đạt chuẩn pháp lý, làm căn cứ xác định phí chuyển đổi đất, vay vốn hoặc chuyển nhượng;

• Tư vấn tối ưu chi phí, giúp khách hàng tiết kiệm hàng trăm triệu đồng khi chuyển mục đích sử dụng;

• Hỗ trợ toàn quốc, đặc biệt tại TP.HCM, Hà Nội, Đồng Nai, Bình Dương, Đà Nẵng...

⋙ Liên hệ SunValue ngay hôm nay để được tư vấn chi tiết và thẩm định giá đất miễn phí sơ bộ trước khi nộp hồ sơ chuyển đổi.

Tập đoàn Thẩm định giá SunValue

• Địa chỉ: Hệ thống Thẩm định giá SunValue

• Hotline/Zalo: 081 519 8877

• Email: contact@sunvalue.vn

• Facebook: SunValue - Thẩm định giá hàng đầu Việt Nam

Một số câu hỏi thường gặp

• Có được chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở không?

Có, nhưng phải nằm trong khu quy hoạch cho phép và được phê duyệt bởi UBND cấp tỉnh.

• Phí chuyển đổi đất rừng sản xuất sang đất ở là bao nhiêu?

Ngoài tiền chênh lệch giá, người dân cần nộp thêm phí phục hồi môi trường, thường cao hơn 10 – 15%.

• Có thể chuyển đổi đất thuê 50 năm lên đất ở được không?

Được, nếu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và nộp phí tương ứng thời gian còn lại.

Kết luận

Việc hiểu rõ phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở năm 2025 giúp bạn chủ động tài chính, tuân thủ pháp luật và nắm bắt cơ hội tăng giá trị tài sản. Khi Luật Đất đai 2024 và bảng giá đất 5 năm 2025 – 2029 chính thức áp dụng, chi phí chuyển đổi sẽ minh bạch hơn nhưng đòi hỏi tính toán cẩn trọng.

Để tính đúng – nộp đúng – tiết kiệm tối đa, hãy để SunValue đồng hành cùng bạn trong việc thẩm định giá đất chính xác, đảm bảo hồ sơ hợp lệ và chi phí tối ưu nhất cho quá trình chuyển đổi.