Khi nào cần thẩm định giá quyền sử dụng đất đấu giá?

Khi một quyền sử dụng đất được đưa ra đấu giá, câu hỏi thường gặp là: giá khởi điểm được xác định thế nào và có bắt buộc thuê doanh nghiệp thẩm định giá hay không?

Câu trả lời phụ thuộc vào loại cuộc đấu giá và mục đích xác định giá trị. Đặc biệt, cần phân biệt trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất với các trường hợp đấu giá bất động sản, tài sản bảo đảm hoặc tài sản khác có quyền sử dụng đất.

Vì vậy, khi phát sinh nhu cầu thẩm định giá quyền sử dụng đất đấu giá, bước đầu tiên không phải chỉ hỏi “khu đất trị giá bao nhiêu?”, mà cần xác định tài sản nào được đấu giá, mục đích sử dụng kết quả và cơ chế pháp lý nào được áp dụng.

Đấu giá quyền sử dụng đất có phải lúc nào cũng cần doanh nghiệp thẩm định giá?

Không nên hiểu như vậy.

Đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, Luật Đất đai 2024 quy định riêng về điều kiện, trình tự và việc xác định giá khởi điểm.

Theo Điều 229 Luật Đất đai 2024, cơ quan có chức năng quản lý đất đai tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của khu đất, thửa đất đấu giá và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Pháp luật đất đai cũng quy định các trường hợp áp dụng bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể để xác định giá khởi điểm tùy trường hợp.

Do đó, không nên mặc định: Đấu giá QSDĐ → thuê doanh nghiệp thẩm định giá → lấy kết quả làm giá khởi điểm.

Việc xác định giá khởi điểm khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá phải thực hiện theo cơ chế của pháp luật đất đai.

Vậy khi nào có thể phát sinh nhu cầu thẩm định giá liên quan đến đấu giá?

Ngoài trường hợp xác định giá đất theo pháp luật đất đai, thực tế có thể phát sinh các nhu cầu xác định giá trị tài sản phục vụ đấu giá hoặc trước khi tham gia đấu giá.

Tùy loại tài sản và mục đích cụ thể, nhu cầu có thể liên quan đến:

• Bất động sản được đưa ra đấu giá trong quá trình xử lý tài sản;

• Quyền sử dụng đất là một cấu phần của tài sản cần xác định giá trị;

• Nhà xưởng, công trình và tài sản gắn liền với đất được đưa ra đấu giá;

• Tài sản bảo đảm được xử lý thông qua đấu giá;

• Tổ chức cần có cơ sở về giá trị tài sản cho mục đích phù hợp;

• Nhà đầu tư cần thêm cơ sở độc lập về giá trị trước khi tham gia đấu giá.

Với tài sản là đất, nhà ở, công trình hoặc tài sản gắn liền với đất, khách hàng có thể tìm hiểu thêm về dịch vụ thẩm định giá bất động sản để xác định phạm vi tài sản và hồ sơ cần chuẩn bị.

Điểm quan trọng là không phải mọi trường hợp trên đều có cùng căn cứ, trình tự và mục đích thẩm định.

Khách hàng nên cung cấp thông tin về tài sản và hình thức đấu giá để xác định chính xác phạm vi dịch vụ.

Nhà đầu tư trước khi tham gia đấu giá có nên thẩm định tài sản?

Đây là một nhu cầu khác với việc cơ quan nhà nước xác định giá khởi điểm.

Giả sử một khu đất có giá khởi điểm 100 tỷ đồng. Nhà đầu tư không nên chỉ đặt câu hỏi: “Tôi có nên trả 110 hay 120 tỷ đồng?”

Trước đó cần xem xét: Tài sản thực sự gồm những gì và giá trị tài sản cần được nhìn nhận như thế nào tại thời điểm đầu tư?

Trong trường hợp phù hợp, thẩm định giá có thể cung cấp thêm cơ sở độc lập để nhà đầu tư xem xét giá trị của bất động sản trước khi quyết định tham gia.

Tuy nhiên, kết quả thẩm định không quyết định mức giá nhà đầu tư phải trả và cũng không phải cam kết rằng tài sản sẽ sinh lời sau khi trúng đấu giá.

Giá khởi điểm, kết quả thẩm định và giá trúng đấu giá có giống nhau không?

Không nên đồng nhất ba khái niệm.

Giá khởi điểm là mức giá được xác định theo cơ chế pháp luật áp dụng để bắt đầu cuộc đấu giá.

Kết quả thẩm định giá phản ánh kết quả xác định giá trị tài sản theo mục đích, đối tượng và thời điểm thẩm định cụ thể.

Giá trúng đấu giá là mức giá hình thành thông qua cuộc đấu giá theo quy định.

Do đó:

GIÁ KHỞI ĐIỂM ≠ KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ ≠ GIÁ TRÚNG ĐẤU GIÁ

trong mọi trường hợp.

Việc phân biệt này đặc biệt quan trọng đối với nhà đầu tư. Giá khởi điểm không nên mặc nhiên được hiểu là “mức giá hợp lý tối đa” mà nhà đầu tư có thể trả cho tài sản.

Đấu giá khu đất có nhà xưởng cần xác định giá trị tài sản nào?

Đây là trường hợp cần xác định phạm vi tài sản rất rõ.

Một khu công nghiệp hoặc nhà máy có thể gồm: Quyền sử dụng đất + Nhà xưởng + Kho bãi + Công trình phụ trợ + Máy móc thiết bị

Trường hợp tài sản bao gồm đất và công trình sản xuất, cần phân biệt giá trị quyền sử dụng đất với giá trị công trình; xem thêm thẩm định giá nhà xưởng để hiểu rõ phạm vi tài sản cần xác định.

Nếu hồ sơ chỉ ghi chung là “đấu giá nhà máy” hoặc “đấu giá khu đất”, nhà đầu tư cần kiểm tra chính xác những tài sản nào thuộc phạm vi cuộc đấu giá.

Ví dụ, máy móc đang đặt trong nhà xưởng không mặc nhiên đồng nghĩa thuộc cùng phạm vi tài sản với quyền sử dụng đất và công trình.

Tương tự, khi thực hiện thẩm định giá, cần xác định rõ đối tượng là:

• Quyền sử dụng đất;

• Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền;

• Nhà xưởng, công trình;

• Hay nhiều nhóm tài sản trong cùng hồ sơ.

Xác định đúng phạm vi ngay từ đầu giúp hạn chế việc lấy giá trị của một cấu phần để đại diện cho toàn bộ tài sản.

Có nên sử dụng giá trúng đấu giá của khu đất khác để xác định giá trị?

Giá trúng đấu giá của tài sản khác có thể là một nguồn thông tin cần được xem xét trong bối cảnh phù hợp, nhưng không nên lấy trực tiếp một mức giá rồi nhân với diện tích tài sản cần xác định.

Hai khu đất có thể khác nhau về:

• Vị trí;

• Quy mô;

• Mục đích sử dụng;

• Thời hạn sử dụng;

• Hạ tầng;

• Hiện trạng;

• Thời điểm giao dịch;

• Điều kiện của cuộc đấu giá;

• Tài sản gắn liền với đất.

Do đó, một mức giá đấu giá cao trong khu vực không mặc nhiên chứng minh mọi quyền sử dụng đất lân cận có cùng giá trị.

Khi nào khách hàng nên liên hệ doanh nghiệp thẩm định giá?

Khách hàng có thể trao đổi với doanh nghiệp thẩm định khi:

• Chưa xác định rõ nhu cầu thuộc thẩm định giá hay định giá đất theo pháp luật đất đai;

• Tài sản đấu giá gồm quyền sử dụng đất và công trình;

• Cần xác định giá trị bất động sản cho một mục đích phù hợp;

• Tài sản bảo đảm được đưa ra xử lý;

• Doanh nghiệp cần cơ sở độc lập về giá trị tài sản;

• Nhà đầu tư muốn xem xét giá trị bất động sản trước khi tham gia đấu giá.

Việc trao đổi hồ sơ trước giúp xác định đúng phạm vi, thay vì mặc định mọi nhu cầu liên quan đến “giá đất đấu giá” đều là một loại dịch vụ.

Hồ sơ ban đầu cần cung cấp gồm những gì?

Tùy trường hợp, khách hàng có thể chuẩn bị:

• Hồ sơ về quyền sử dụng đất;

• Vị trí và diện tích;

• Mục đích, thời hạn sử dụng;

• Hồ sơ cuộc đấu giá hoặc thông tin tài sản được công bố;

• Hồ sơ nhà xưởng, công trình nếu có;

• Danh mục tài sản đi kèm;

• Hiện trạng tài sản;

• Mục đích cần xác định giá trị.

Đối với nhà đầu tư tham gia đấu giá, hồ sơ công khai của tài sản cũng là nguồn thông tin quan trọng cần nghiên cứu trước khi quyết định.

Thẩm định giá quyền sử dụng đất đấu giá – Liên hệ SunValue để được tư vấn

Khi quyền sử dụng đất, bất động sản, nhà xưởng hoặc công trình có liên quan đến một cuộc đấu giá, việc cần làm trước tiên là xác định rõ tài sản cần thẩm định, mục đích sử dụng kết quả và phạm vi công việc phù hợp.

SunValue cung cấp dịch vụ thẩm định giá quyền sử dụng đất đấu giá và các tài sản liên quan cho cá nhân, doanh nghiệp, tổ chức trong những trường hợp phù hợp với phạm vi hoạt động thẩm định giá.

Để được xem xét nhu cầu ban đầu, khách hàng có thể cung cấp: Tài sản → Vị trí → Hồ sơ pháp lý → Hình thức đấu giá → Tài sản trên đất → Mục đích thẩm định

Trên cơ sở thông tin được cung cấp, SunValue xem xét đối tượng và mục đích thẩm định, xác định hồ sơ cần bổ sung, phạm vi công việc, thời gian thực hiện và báo phí phù hợp.

Đối với tài sản gồm nhiều cấu phần như quyền sử dụng đất + nhà xưởng + công trình + máy móc thiết bị, việc xác định rõ tài sản thuộc phạm vi thẩm định ngay từ đầu đặc biệt quan trọng, tránh lấy giá trị của một cấu phần để đại diện cho toàn bộ tài sản.

Cần lưu ý, thẩm định giá quyền sử dụng đất đấu giá cho một mục đích cụ thể không đồng nghĩa với việc xác định giá đất, giá khởi điểm khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thông qua đấu giá. Các trường hợp này cần được xem xét theo cơ chế và quy định pháp luật đất đai áp dụng.

Có hồ sơ tài sản liên quan đến đấu giá? Hãy gửi thông tin ban đầu để SunValue xem xét phạm vi thẩm định và báo phí phù hợp.

 

Xem thêm: Thẩm định quyền sử dụng đất trong những trường hợp nào?