Thẩm định giá có giúp tăng hạn mức vay vốn ngân hàng không?

Vay vốn ngân hàng là giải pháp tài chính phổ biến đối với cá nhân và doanh nghiệp khi cần bổ sung nguồn vốn để mua nhà, đầu tư, mở rộng kinh doanh hoặc đáp ứng nhu cầu tài chính khác. Trong quá trình xét duyệt khoản vay, nhiều khách hàng băn khoăn liệu thẩm định giá tài sản có giúp tăng hạn mức vay không và vì sao cùng một tài sản nhưng mỗi ngân hàng lại đưa ra mức cho vay khác nhau. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ các yếu tố quyết định hạn mức vay, vai trò của thẩm định giá và những lưu ý để chuẩn bị hồ sơ vay vốn hiệu quả. 

Vay vốn ngân hàng là gì?

Vay vốn ngân hàng là hình thức tổ chức tín dụng cấp một khoản tiền cho khách hàng theo thỏa thuận, với nghĩa vụ hoàn trả cả gốc và lãi trong thời hạn đã cam kết. Tùy theo mục đích sử dụng vốn, ngân hàng sẽ áp dụng sản phẩm vay phù hợp cùng các điều kiện xét duyệt khác nhau.

Một số hình thức vay vốn phổ biến hiện nay gồm:

• Vay mua nhà, căn hộ.

• Vay mua đất.

• Vay xây dựng hoặc sửa chữa nhà.

• Vay sản xuất kinh doanh.

• Vay bổ sung vốn lưu động.

• Vay mua ô tô.

• Vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm.

• Vay doanh nghiệp.

Đối với các khoản vay có giá trị lớn, ngân hàng thường yêu cầu khách hàng sử dụng tài sản bảo đảm như quyền sử dụng đất, nhà ở, căn hộ, nhà xưởng, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải hoặc các loại tài sản hợp pháp khác.

Quy trình vay vốn ngân hàng diễn ra như thế nào?

Mặc dù mỗi ngân hàng có quy trình nội bộ riêng, quá trình vay vốn thường bao gồm các bước cơ bản sau:

Bước 1. Tiếp nhận nhu cầu vay

Khách hàng cung cấp thông tin về:

• Mục đích vay vốn.

• Số tiền cần vay.

• Thời gian vay.

• Nguồn thu nhập hoặc phương án trả nợ.

• Tài sản bảo đảm (nếu có).

Đây là cơ sở để ngân hàng tư vấn sản phẩm tín dụng phù hợp và hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ.

Bước 2. Chuẩn bị hồ sơ vay

Thông thường, hồ sơ gồm:

Đối với cá nhân

• CCCD hoặc hộ chiếu còn hiệu lực.

• Giấy tờ chứng minh nơi cư trú.

• Hồ sơ chứng minh thu nhập (nếu được yêu cầu).

• Hồ sơ chứng minh mục đích vay.

• Hồ sơ pháp lý của tài sản bảo đảm.

Đối với doanh nghiệp

• Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.

• Báo cáo tài chính.

• Hồ sơ dự án hoặc phương án kinh doanh.

• Hồ sơ tài sản bảo đảm.

• Các tài liệu khác theo yêu cầu của ngân hàng.

Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ giúp rút ngắn thời gian xét duyệt và hạn chế yêu cầu bổ sung.

Bước 3. Thẩm định khách hàng và tài sản

Đây là bước quan trọng trong quá trình cấp tín dụng.

Ngân hàng sẽ xem xét đồng thời nhiều yếu tố như:

• Mục đích vay vốn.

• Khả năng trả nợ.

• Lịch sử tín dụng.

• Giá trị tài sản bảo đảm.

• Tính pháp lý của tài sản.

• Rủi ro của khoản vay.

Đối với tài sản bảo đảm, ngân hàng có thể thực hiện định giá nội bộ hoặc sử dụng kết quả từ doanh nghiệp thẩm định giá trong các trường hợp phù hợp với quy định và chính sách của từng tổ chức tín dụng.

Bước 4. Phê duyệt khoản vay

Sau khi hoàn tất quá trình đánh giá, ngân hàng sẽ quyết định:

• Có cấp tín dụng hay không.

• Hạn mức vay.

• Thời hạn vay.

• Lãi suất áp dụng.

• Các điều kiện giải ngân.

Bước 5. Giải ngân

Nếu hồ sơ đáp ứng đầy đủ điều kiện, ngân hàng sẽ thực hiện giải ngân theo phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.

Những yếu tố quyết định hạn mức vay vốn ngân hàng

Một quan niệm khá phổ biến là tài sản càng có giá trị thì càng vay được nhiều tiền. Tuy nhiên, trên thực tế, giá trị tài sản chỉ là một trong nhiều căn cứ để ngân hàng xem xét hạn mức cấp tín dụng.

Các yếu tố thường được xem xét bao gồm:

Giá trị tài sản bảo đảm

Đây là căn cứ quan trọng để xác định mức độ bảo đảm của khoản vay.

Tuy nhiên, ngân hàng thường không cho vay bằng 100% giá trị tài sản mà áp dụng tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (Loan to Value - LTV) theo chính sách quản trị rủi ro và quy định nội bộ.

Chính sách tín dụng của từng ngân hàng

Mỗi ngân hàng có quy định riêng về:

• Loại tài sản được chấp nhận.

• Tỷ lệ cho vay tối đa.

• Phương pháp định giá.

• Điều kiện cấp tín dụng.

Vì vậy, cùng một tài sản nhưng hạn mức vay tại các ngân hàng có thể khác nhau.

Khả năng trả nợ

Đây là yếu tố có ảnh hưởng lớn đến quyết định cấp tín dụng.

Ngân hàng thường đánh giá:

• Thu nhập.

• Dòng tiền.

• Chi phí sinh hoạt.

• Doanh thu của doanh nghiệp.

• Phương án kinh doanh.

Ngay cả khi tài sản có giá trị cao, khoản vay vẫn có thể bị điều chỉnh nếu khách hàng không chứng minh được khả năng trả nợ phù hợp.

Lịch sử tín dụng

Thông tin tín dụng phản ánh mức độ tuân thủ nghĩa vụ tài chính của khách hàng trong quá khứ.

Các khoản nợ quá hạn hoặc nợ xấu có thể ảnh hưởng đến khả năng được cấp tín dụng cũng như hạn mức vay.

Giá trị pháp lý của tài sản

Một tài sản có giá trị thị trường cao nhưng hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ, đang tranh chấp hoặc bị hạn chế giao dịch có thể ảnh hưởng đến quyết định nhận tài sản bảo đảm và mức cho vay.

Thẩm định giá tài sản có vai trò gì khi vay vốn?

Thẩm định giá là quá trình xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm nhất định theo mục đích cụ thể, dựa trên các tiêu chuẩn thẩm định giá và phương pháp chuyên môn phù hợp.

Trong hoạt động cấp tín dụng, kết quả thẩm định giá giúp xác định giá trị tài sản bảo đảm làm một trong các căn cứ để ngân hàng xem xét khoản vay.

Đối với nhiều loại tài sản như bất động sản, nhà xưởng, dự án đầu tư, máy móc thiết bị hoặc doanh nghiệp, việc xác định đúng giá trị thị trường có ý nghĩa quan trọng vì:

• Giúp phản ánh giá trị tài sản sát với điều kiện thị trường tại thời điểm thẩm định.

• Hỗ trợ ngân hàng đánh giá mức độ bảo đảm của khoản vay.

• Giảm rủi ro định giá quá cao hoặc quá thấp.

• Tạo cơ sở minh bạch khi các bên trao đổi về giá trị tài sản.

• Hỗ trợ khách hàng chuẩn bị hồ sơ vay vốn đầy đủ và nhất quán hơn.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng kết quả thẩm định giá không đồng nghĩa với việc ngân hàng sẽ cho vay theo đúng giá trị được xác định. Quyết định cấp tín dụng vẫn phụ thuộc vào chính sách của từng ngân hàng, tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, khả năng trả nợ của khách hàng và các tiêu chí quản trị rủi ro khác.

Thẩm định giá có giúp tăng hạn mức vay không?

Đây là một trong những câu hỏi được nhiều cá nhân và doanh nghiệp quan tâm khi chuẩn bị vay vốn ngân hàng.

Câu trả lời ngắn gọn là: Không trực tiếp, nhưng có thể tạo cơ sở để ngân hàng xem xét hạn mức vay phù hợp hơn trong từng trường hợp cụ thể.

Điều cần hiểu là thẩm định giá không phải là yếu tố quyết định duy nhất. Ngân hàng sẽ đánh giá tổng thể nhiều tiêu chí trước khi phê duyệt khoản vay.

Trường hợp thẩm định giá có thể hỗ trợ quá trình xét duyệt khoản vay

Tài sản được xác định đúng giá trị thị trường

Không ít trường hợp chủ sở hữu chỉ ước tính giá trị tài sản dựa trên giá giao dịch khu vực hoặc thông tin từ các nền tảng bất động sản. Tuy nhiên, mức giá này có thể chưa phản ánh đầy đủ đặc điểm pháp lý, vị trí, hiện trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thực tế.

Một báo cáo thẩm định giá được thực hiện theo đúng tiêu chuẩn chuyên môn sẽ giúp:

• Phân tích đặc điểm tài sản.

• Thu thập dữ liệu giao dịch so sánh.

• Áp dụng phương pháp định giá phù hợp.

• Xác định giá trị thị trường tại thời điểm thẩm định.

Nếu kết quả phản ánh giá trị tài sản cao hơn so với mức ngân hàng hoặc khách hàng đang tham chiếu ban đầu, đây có thể là một trong những căn cứ để ngân hàng xem xét lại giá trị tài sản, tùy theo quy trình và chính sách nội bộ.

Tài sản đặc thù, khó xác định giá trị

Một số loại tài sản không có nhiều giao dịch trên thị trường như:

• Nhà xưởng.

• Kho bãi.

• Khu công nghiệp.

• Khách sạn.

• Resort.

• Máy móc thiết bị chuyên dùng.

• Dây chuyền sản xuất.

• Doanh nghiệp.

• Dự án đầu tư.

Đối với những tài sản này, việc xác định giá trị thường đòi hỏi chuyên môn sâu và dữ liệu thị trường phù hợp. Báo cáo thẩm định giá độc lập có thể giúp bổ sung thông tin để ngân hàng có thêm cơ sở đánh giá.

Hồ sơ vay cần tính minh bạch cao

Trong một số trường hợp như:

• Khoản vay doanh nghiệp.

• Dự án đầu tư.

• Tái cấu trúc doanh nghiệp.

• Khoản vay có giá trị lớn.

• Giao dịch hợp vốn.

Việc chuẩn bị hồ sơ thẩm định giá từ doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá giúp tăng tính đầy đủ và minh bạch của bộ hồ sơ, hỗ trợ quá trình trao đổi giữa khách hàng và tổ chức tín dụng.

Những trường hợp thẩm định giá không làm tăng hạn mức vay

Ngược lại, cũng có nhiều trường hợp dù tài sản được xác định có giá trị cao nhưng hạn mức vay vẫn không thay đổi:

Khả năng trả nợ chưa đáp ứng

Đây là yếu tố được nhiều ngân hàng ưu tiên.

Nếu thu nhập hoặc dòng tiền chưa chứng minh được khả năng trả nợ, ngân hàng có thể điều chỉnh hạn mức hoặc thời hạn vay dù tài sản có giá trị lớn.

Chính sách cho vay của từng ngân hàng

Một số ngân hàng quy định tỷ lệ cho vay tối đa theo từng loại tài sản.

Ví dụ:

• Nhà ở.

• Đất ở.

• Đất sản xuất.

• Máy móc thiết bị.

• Quyền tài sản.

Do đó, giá trị tài sản tăng chưa đồng nghĩa với việc tỷ lệ cho vay cũng tăng.

Hồ sơ pháp lý chưa hoàn thiện

Các trường hợp như:

• Chưa hoàn tất cấp Giấy chứng nhận.

• Tài sản đang tranh chấp.

• Quy hoạch ảnh hưởng đến quyền sử dụng.

• Hạn chế chuyển nhượng.

đều có thể làm giảm khả năng được cấp tín dụng hoặc ảnh hưởng đến hạn mức vay.

Vì sao ngân hàng thường định giá thấp hơn giá thị trường?

Đây cũng là thắc mắc phổ biến của nhiều khách hàng.

Thực tế, mức giá mà ngân hàng sử dụng không phải lúc nào cũng trùng với giá giao dịch trên thị trường.

Một số nguyên nhân gồm:

• Chính sách quản trị rủi ro của từng ngân hàng.

• Dữ liệu giao dịch dùng để so sánh khác nhau.

• Khả năng thanh khoản của tài sản.

• Chi phí xử lý tài sản nếu phát sinh nợ xấu.

• Mức độ biến động của thị trường.

Do đó, sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá trị được sử dụng trong hoạt động cấp tín dụng là điều có thể xảy ra.

Khi nào nên thực hiện thẩm định giá độc lập?

Không phải mọi khoản vay đều cần thuê doanh nghiệp thẩm định giá.

Tuy nhiên, việc thực hiện thẩm định giá độc lập có thể mang lại nhiều giá trị trong các trường hợp như:

• Vay khoản tiền lớn.

• Tài sản có giá trị cao.

• Tài sản đặc thù.

• Dự án đầu tư.

• Doanh nghiệp cần bổ sung vốn.

• Chuẩn bị hồ sơ làm việc với nhiều ngân hàng.

• Muốn có cơ sở khách quan về giá trị tài sản trước khi đàm phán khoản vay.

Một báo cáo thẩm định giá được thực hiện đúng quy trình còn giúp khách hàng hiểu rõ hơn về giá trị tài sản của mình trước khi đưa ra quyết định tài chính.

Dịch vụ thẩm định giá tài sản phục vụ vay vốn tại SunValue

Đối với các khoản vay có giá trị lớn hoặc tài sản phức tạp, việc xác định đúng giá trị tài sản ngay từ đầu có thể giúp quá trình chuẩn bị hồ sơ trở nên chủ động và minh bạch hơn.

SunValue cung cấp dịch vụ thẩm định giá đối với nhiều loại tài sản phục vụ mục đích vay vốn, bao gồm:

• Nhà ở và căn hộ.

• Quyền sử dụng đất.

• Nhà phố, biệt thự.

• Nhà xưởng, kho bãi.

• Bất động sản thương mại.

• Máy móc thiết bị.

• Phương tiện vận tải.

• Doanh nghiệp.

• Dự án đầu tư.

• Tài sản chuyên dùng.

Hoạt động thẩm định được thực hiện bởi đội ngũ thẩm định viên theo quy định pháp luật hiện hành và các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, trên cơ sở khảo sát thực tế, phân tích thị trường và áp dụng phương pháp định giá phù hợp với từng loại tài sản.

Báo cáo thẩm định giá giúp khách hàng có thêm căn cứ khách quan về giá trị tài sản khi làm việc với ngân hàng, tổ chức tín dụng, nhà đầu tư hoặc các bên liên quan. Tuy nhiên, quyết định cấp tín dụng, hạn mức vay và tỷ lệ cho vay vẫn thuộc thẩm quyền xem xét của từng ngân hàng theo chính sách nội bộ và quy định pháp luật.

​​

Câu hỏi thường gặp

• Thẩm định giá có bắt buộc khi vay vốn ngân hàng không?

Không phải mọi khoản vay đều bắt buộc phải có báo cáo thẩm định giá độc lập. Tùy loại tài sản, giá trị khoản vay và chính sách của từng ngân hàng, việc định giá có thể do ngân hàng tự thực hiện hoặc sử dụng kết quả của doanh nghiệp thẩm định giá trong các trường hợp phù hợp.

• Có chứng thư thẩm định giá thì ngân hàng có cho vay đúng bằng giá trị đó không?

Không. Giá trị trong chứng thư thẩm định giá là một căn cứ để xem xét. Ngân hàng còn đánh giá thêm khả năng trả nợ, tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV), lịch sử tín dụng và các yếu tố quản trị rủi ro khác.

• Vì sao cùng một tài sản nhưng mỗi ngân hàng cho vay khác nhau?

Do mỗi ngân hàng có chính sách tín dụng, phương pháp định giá, tỷ lệ LTV và khẩu vị rủi ro riêng, nên hạn mức vay có thể khác nhau dù tài sản bảo đảm là giống nhau.

• Có nên thẩm định giá trước khi nộp hồ sơ vay vốn?

Đối với tài sản có giá trị lớn hoặc tài sản đặc thù, việc thẩm định giá trước có thể giúp chủ sở hữu hiểu rõ giá trị thị trường và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ hơn trước khi làm việc với ngân hàng.

• Thời gian thẩm định giá tài sản mất bao lâu?

Thời gian thẩm định giá phụ thuộc vào loại tài sản, mức độ hoàn thiện của hồ sơ và phạm vi khảo sát thực tế. Với các tài sản phổ biến như nhà ở, căn hộ hoặc đất ở có đầy đủ hồ sơ pháp lý, thời gian thực hiện thường khoảng 1 – 3 ngày làm việc. Đối với nhà xưởng, máy móc thiết bị, khách sạn, dự án đầu tư, doanh nghiệp hoặc các tài sản đặc thù, thời gian có thể kéo dài 3 – 7 ngày làm việc, thậm chí lâu hơn nếu cần thu thập thêm dữ liệu thị trường hoặc xác minh hồ sơ. Để rút ngắn tiến độ, khách hàng nên chuẩn bị đầy đủ giấy tờ pháp lý và phối hợp trong quá trình khảo sát tài sản. 

Kết luận

Thẩm định giá không trực tiếp quyết định hạn mức vay, nhưng là cơ sở quan trọng giúp xác định giá trị tài sản bảo đảm một cách khách quan. Bên cạnh kết quả thẩm định, ngân hàng còn xem xét chính sách tín dụng, tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, khả năng trả nợ và hồ sơ pháp lý trước khi phê duyệt khoản vay. Nếu cần xác định giá trị tài sản trước khi làm việc với ngân hàng, lựa chọn đơn vị thẩm định giá có chuyên môn sẽ giúp bạn chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và thuận lợi hơn trong quá trình vay vốn.