Cách xác định giá thị trường bất động sản trước giao dịch

Cùng một khu vực, một căn nhà có thể được chào bán 12 tỷ đồng, căn khác 14 tỷ đồng và một bất động sản gần đó lại được rao 16 tỷ đồng. Vậy mức giá nào phù hợp để tham khảo?

Thực tế, cách xác định giá thị trường bất động sản không đơn giản là lấy giá/m² phổ biến nhân với diện tích. Vị trí, pháp lý, hiện trạng, công trình, khả năng khai thác, thời điểm và chất lượng dữ liệu so sánh đều có thể tạo ra chênh lệch giá.

Giá thị trường bất động sản nên được hiểu thế nào?

Khi tìm hiểu giá một bất động sản, người mua và người bán thường gặp ba loại thông tin:

• Giá chào bán: mức giá người bán đang đề nghị và có thể bao gồm khoảng thương lượng.

• Giá giao dịch: mức giá các bên thống nhất trong một giao dịch cụ thể.

• Kết quả thẩm định giá: được xác định cho tài sản, mục đích và thời điểm cụ thể theo hoạt động thẩm định giá.

Vì vậy: Giá chào bán ≠ Giá giao dịch ≠ Kết quả thẩm định giá

Một mức giá xuất hiện trên internet chưa đủ để kết luận đó là mức phù hợp cho tài sản đang xem xét.

Nếu đang chuẩn bị giao dịch, khách hàng có thể tham khảo thêm: Có cần tư vấn giá bất động sản trước khi mua bán không? để xác định trường hợp nào cần phân tích giá chuyên sâu hơn.

Cách xác định giá thị trường bất động sản qua 5 bước

1. Xác định đúng tài sản cần xem xét

Trước khi tìm giá, cần xác định các đặc điểm cơ bản của bất động sản:

• Vị trí và khả năng tiếp cận.

• Loại bất động sản.

• Diện tích, kích thước và hình dạng.

• Mục đích, thời hạn và hình thức sử dụng đất.

• Công trình gắn liền với đất.

• Hiện trạng và đặc điểm pháp lý.

Đặc biệt, cần xác định rõ mức giá đang xem xét là giá của quyền sử dụng đất, đất và công trình hay toàn bộ bất động sản.

Ví dụ, một khu nhà xưởng được chào bán 80 tỷ đồng có thể bao gồm quyền sử dụng đất, nhà xưởng, kho, văn phòng và hạ tầng. Không nên lấy toàn bộ 80 tỷ đồng chia cho diện tích rồi mặc nhiên coi đó là giá đất/m².

Trường hợp cần xác định giá trị riêng của đất cho một mục đích cụ thể, có thể tìm hiểu thêm về thẩm định quyền sử dụng đất.

2. Thu thập dữ liệu có khả năng so sánh

Sau khi hiểu rõ tài sản, cần tìm các bất động sản có đặc điểm tương đồng.

Dữ liệu có thể được tham khảo từ thông tin chào bán, giao dịch có thể xác minh, chủ sở hữu, đơn vị môi giới và các nguồn dữ liệu thị trường phù hợp.

Điều quan trọng là: Chất lượng dữ liệu quan trọng hơn số lượng tin đăng.

Một tài sản nằm rất gần nhưng khác vị trí mặt tiền, mục đích sử dụng, pháp lý hoặc khả năng khai thác chưa chắc phù hợp để so sánh trực tiếp.

3. Sàng lọc tài sản so sánh

Khi lựa chọn dữ liệu, nên xem xét mức độ tương đồng về vị trí, diện tích, hình dạng, pháp lý, công trình, khả năng khai thác và thời điểm.

Ví dụ, cần tham khảo giá một nhà phố 100 m² nằm trên đường rộng 20 m. Một căn nhà cùng diện tích cách đó 500 m nhưng nằm trong hẻm nhỏ chưa chắc là tài sản so sánh phù hợp.

Ngược lại, một bất động sản xa hơn nhưng tương đồng về vị trí, diện tích, đường tiếp cận và khả năng khai thác có thể cung cấp dữ liệu hữu ích hơn.

4. Phân tích nguyên nhân chênh lệch giá

Sau khi lựa chọn được các tài sản có khả năng so sánh, không nên cộng các mức giá rồi lấy trung bình một cách máy móc.

Một số yếu tố thường tạo ra chênh lệch gồm:

• Vị trí: mặt tiền, hẻm, chiều rộng đường, khả năng tiếp cận và kết nối khu vực.

• Diện tích và hình dạng: cùng diện tích nhưng thửa đất vuông vức, mặt tiền rộng có thể có khả năng sử dụng khác thửa đất dài hoặc hẹp.

• Pháp lý: mục đích, thời hạn, hình thức sử dụng và quyền đối với tài sản cần được xem xét theo từng trường hợp.

• Công trình: tổng giá của nhà phố, biệt thự, nhà xưởng hoặc khách sạn có thể bao gồm cả đất và công trình.

• Khả năng khai thác: khả năng cho thuê, kinh doanh hoặc tạo dòng tiền cũng có thể ảnh hưởng đến cách thị trường nhìn nhận tài sản.

Do đó, giá của toàn bộ bất động sản chia cho diện tích đất chưa chắc phản ánh giá của riêng quyền sử dụng đất.

5. Hình thành khoảng giá tham khảo

Sau khi sàng lọc dữ liệu và phân tích khác biệt, nên xác định khoảng giá tham khảo thay vì cố tìm một con số tuyệt đối ngay từ đầu.

Giả sử một bất động sản đang được chào bán 15 tỷ đồng và thu thập được các dữ liệu sau:

Tài sản	Giá	Đặc điểm
A	13,8 tỷ	Đường nhỏ hơn
B	14,5 tỷ	Vị trí tương đồng, công trình cũ hơn
C	15,2 tỷ	Tương đồng về vị trí và diện tích
D	16 tỷ	Mặt tiền và khả năng khai thác tốt hơn

Không nên cộng bốn mức giá rồi lấy trung bình để kết luận giá tài sản.

Cần xác định tài sản nào tương đồng nhất, mức giá nào chỉ là giá rao, thời điểm dữ liệu, tình trạng pháp lý và những khác biệt ảnh hưởng đến giá.

Từ đó mới có cơ sở xem mức chào bán 15 tỷ đồng đang nằm ở đâu trong khoảng giá tham khảo.

Ví dụ chỉ nhằm minh họa cách phân tích dữ liệu, không phải kết quả tư vấn hoặc thẩm định giá cho một tài sản cụ thể.

Giá rao bán trên internet có dùng để tham khảo được không?

Có, nhưng cần sàng lọc.

Một tin đăng có thể để giá cao nhằm tạo khoảng thương lượng, đăng lặp lại trên nhiều nền tảng, chưa cập nhật hoặc thiếu thông tin về vị trí, pháp lý và hiện trạng tài sản.

Do đó, thay vì chỉ hỏi “khu vực này bao nhiêu tiền/m²?”, nên đặt câu hỏi: “Tài sản nào thực sự tương đồng với bất động sản đang xem xét?”

Tương tự, lấy một đơn giá/m² chung rồi nhân với diện tích chỉ phù hợp để tham khảo sơ bộ. Cách này chưa phản ánh đầy đủ khác biệt về vị trí, hình dạng, pháp lý, công trình và khả năng khai thác.

Khi nào nên cân nhắc tư vấn giá bất động sản?

Việc tự tham khảo giá có thể phù hợp khi bất động sản phổ biến và thị trường có nhiều dữ liệu tương đồng. Tuy nhiên, quyết định sẽ khó hơn khi giá trị giao dịch lớn, mức giá giữa các nguồn chênh lệch đáng kể, tài sản ít dữ liệu so sánh hoặc bao gồm nhiều hạng mục như đất và công trình.

Trong những trường hợp này, việc tìm thêm nhiều tin rao chưa chắc giúp xác định mức giá phù hợp. Điều cần thiết hơn là sàng lọc dữ liệu, lựa chọn tài sản có khả năng so sánh và phân tích nguyên nhân tạo ra chênh lệch giá.

Đây cũng là lúc tư vấn giá có thể cung cấp thêm cơ sở để người mua, người bán hoặc nhà đầu tư xem xét mức giá đang được đề xuất trước khi thương lượng và đưa ra quyết định.

Nên tư vấn giá hay thẩm định giá?

Lựa chọn phụ thuộc vào mục đích sử dụng kết quả:

• Tư vấn giá: phù hợp khi cần tham khảo giá trước mua bán, đầu tư, thương lượng hoặc xây dựng phương án liên quan đến tài sản.

• Thẩm định giá: phù hợp khi mục đích sử dụng cần Báo cáo thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá hoặc kết quả thẩm định theo yêu cầu cụ thể.

Do đó, khách hàng nên xác định mục đích ngay từ đầu thay vì lựa chọn dịch vụ chỉ dựa trên loại tài sản. Kết quả tư vấn giá không thay thế Báo cáo thẩm định giá hoặc Chứng thư thẩm định giá trong trường hợp mục đích sử dụng yêu cầu kết quả thẩm định.

Nếu nhu cầu liên quan đến nhiều loại tài sản hoặc mục đích khác nhau, có thể tham khảo 05 gói dịch vụ thẩm định của SunValue để xác định nhóm dịch vụ phù hợp.

Tư vấn giá bất động sản tại SunValue

Một bất động sản có thể xuất hiện với nhiều mức giá khác nhau trên thị trường. Giá trị của dịch vụ tư vấn vì thế không nằm ở việc cung cấp thêm một mức giá, mà ở việc hỗ trợ khách hàng hiểu dữ liệu nào phù hợp để tham khảo, những yếu tố nào đang tạo ra chênh lệch và mức giá đang xem xét có cơ sở ra sao.

Thông qua Gói 1 – Tư vấn giá tài sản, SunValue hỗ trợ cá nhân, doanh nghiệp và nhà đầu tư phân tích thông tin về tài sản và dữ liệu thị trường phục vụ các nhu cầu như:

• Tham khảo giá trước khi mua hoặc bán bất động sản.

• Có thêm cơ sở khi thương lượng mức giá giao dịch.

• Xem xét giá trước quyết định đầu tư.

• Phân tích giá phục vụ phương án kinh doanh hoặc quyết định nội bộ.

Nếu đang đứng trước một giao dịch nhưng có nhiều mức giá để tham khảo mà chưa biết dữ liệu nào thực sự phù hợp, khách hàng có thể trao đổi với SunValue để xác định phạm vi tư vấn theo tài sản và nhu cầu thực tế.

Chi tiết dịch vụ: Gói 1 – Tư vấn giá tài sản

Câu hỏi thường gặp

• Giá rao bán có phải giá thị trường không?

Không mặc nhiên. Giá rao bán là một nguồn thông tin cần được sàng lọc cùng đặc điểm tài sản và các dữ liệu có khả năng so sánh.

• Có thể lấy giá nhà bên cạnh để tham khảo không?

Có thể nếu tài sản đủ tương đồng. Khoảng cách gần chưa đủ; cần xem thêm vị trí, diện tích, pháp lý, công trình, khả năng khai thác và thời điểm.

• Nên lấy bao nhiêu bất động sản để so sánh?

Không có số lượng cố định cho mọi trường hợp. Mức độ tương đồng và chất lượng dữ liệu quan trọng hơn số lượng.

Kết luận

Cách xác định giá thị trường bất động sản không nằm ở việc thu thập thật nhiều mức giá, mà ở việc lựa chọn đúng dữ liệu và hiểu nguyên nhân tạo ra chênh lệch giữa các tài sản.

Trước giao dịch, người mua hoặc người bán nên xác định rõ tài sản, lựa chọn bất động sản có khả năng so sánh, kiểm tra dữ liệu và phân tích các khác biệt về vị trí, pháp lý, công trình và khả năng khai thác.

Khi dữ liệu thiếu thống nhất hoặc tài sản có đặc điểm phức tạp, dịch vụ tư vấn giá tài sản có thể cung cấp thêm cơ sở tham khảo. Nếu mục đích yêu cầu Báo cáo và Chứng thư thẩm định giá, cần lựa chọn dịch vụ thẩm định giá phù hợp ngay từ đầu.